關于印發《江門市保障性租賃住房管理辦法》的通知

圖解：關于印發《江門市保障性租賃住房管理辦法》的通知

文本解讀：關于印發《江門市保障性租賃住房管理辦法》的通知

　　JMBG2024023

　　江建〔2024〕98號

各縣（市、區）人民政府，市有關單位：

　　現將《江門市保障性租賃住房管理辦法》印發給你們，請結合實際，認真抓好貫徹落實。執行中遇到的問題，請徑向江門市住房和城鄉建設局反映。

　　江門市住房和城鄉建設局    江門市發展和改革局

江門市財政局   江門市自然資源局

　　2024年6月5日

　　（聯系人：張嘉敏，聯系電話：0750-3831648）

　　公開方式：主動公開

　　江門市住房和城鄉建設局辦公室

　　2024年6月5日印發

　　江門市保障性租賃住房管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為加快保障性租賃住房建設，有效緩解新市民、青年人等群體的住房困難，根據《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）《廣東省人民政府辦 公廳關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》（粵府辦〔2021〕39號）《江門市人民政府辦公室關于印發江門市加快發展保障性 租賃住房實施方案的通知》（江府辦函〔2021〕162號）等文件精神，結合江門實際，制定本辦法。

　　第二條 江門市范圍內保障性租賃住房的籌集建設管理，適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱保障性租賃住房，是指政府給予政策支持，充分發揮市場機制作用，引導多主體投資建設運營，面向符合條件的新市民、青年人等群體出租的小戶型、低租金保障性住房。

　　保障性租賃住房以建筑面積不超過 70 平方米的小戶型為主，新建和非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的，單套建筑面積以30—50平方米的小戶型為主。

　　第四條 市住房城鄉建設局是保障性租賃住房建設、管理工作的主管部門，負責研究制定政策措施、發展規劃和年度計劃，負責項目計劃管理等工作。

　　市發展改革局負責保障性租賃住房立項審批等工作。市財政局負責市本級政府直接投資保障性租賃住房建設資金籌集等工作，并指導各縣（市、區）財政部門做好本地區政府直接投資保障性租賃住房建設資金保障工作。市自然資源局負責保障性租賃住房土地供應、項目規劃審批、不動產登記等工作。

　　第五條 各縣（市、區）人民政府對轄區保障性租賃住房建設管理工作負主體責任，負責摸底保障性租賃住房需求、建立儲備項目庫，組織項目認定、建設管理、補助資金申請及撥付等。具體工作由各縣（市、區）住房城鄉建設主管部門負責實施。

　　第二章 規劃與建設

　　第六條 保障性租賃住房選址應符合國土空間總體規劃。鼓勵通過清理廢棄危房、荒廢閑置土地等方式整合現有土地資源用于保障性租賃住房建設。

　　第七條 保障性租賃住房籌建應優先選擇在中心城區、產業園區及周邊、城市建設重點片區、市內交通和公共服務配套相對完善、租賃需求相對集中的區域，力求區域“職住平衡”。

　　第八條 保障性租賃住房籌建以非居住存量房屋改建、閑置存量住房改造和非居住存量土地新建為主，以新供應國有建設用地集中建設為補充。

　　（一）非居住存量房屋改建。包括閑置或低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等房屋的改建。

　　（二）閑置存量住房改造。包括閑置棚改安置房、公租房、經適房、行政事業單位閑置住房等政府閑置住房的改造。

　　（三）非居住存量土地新建。包括利用企事業單位依法取得使用權的土地新建，利用城區、靠近產業園區或交通便利區域的集體經營性建設用地新建，按規定利用產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的提高部分用地面積新建。鼓勵將產業園區中各工業項目的配套用地面積或建筑面積集中，統一建設宿舍型保障性租賃住房。

　　（四）國有建設用地新建。包括企事業單位依法取得使用權的原有國有土地和新供應國有建設用地。其中新供應國有建設用地按實際需求優先保障，其配套設施應同步規劃、同步設計、同步建設、同步交付使用。

　　第九條 保障性租賃住房建設應遵照國家、省、市相關標準規定執行。須符合建筑安全、消防安全、環境衛生等技術標準，應完成室內裝飾裝修，滿足基本居住使用要求。

　　第十條 新建保障性租賃住房項目可根據實際需求，合理配置居住公共服務設施，獨立的新建、改建和改造項目可按不超過地上總建筑規模15%的比例配套商業、生活、文體等配套設施。新建保障性租賃住房項目應積極推廣裝配式建筑。

　　第十一條 保障性租賃住房的建設主體需申請辦理保障性租賃住房項目認定書。

　　非居住存量房屋改建、閑置存量住房改造保障性租賃住房的建設主體應為房屋產權人或受其委托的實施單位，且同一改建、改造項目應為同一建設主體。

　　非居住存量土地、國有建設用地新建保障性租賃住房的建設主體應為土地使用權人或與其合作建設運營保障性租賃住房的房地產開發企業、住房租賃企業等其他市場主體。

　　保障性租賃住房項目運營期計算時間應從正式投入使用之日起計算，運營期原則上不少于6年。

　　第十二條 非居住存量房屋改建、閑置存量住房改造保障性租賃住房申請認定應同時滿足以下條件：

　　（一）改建或改造前應依法取得不動產權證，且不存在產權爭議。

　　（二）擬用作保障性租賃住房的運營期不超過經批準的土地使用年限和房屋設計使用年限。

　　閑置存量住房改造的，不得改變原建筑主體或承重結構，改造規模不少于30套（間）。

　　非居住存量房屋改建的，不得利用三類工業用地和三類物流倉儲用地的非居住建筑改建，改建規模不少于30套（間）且項目改造總建筑面積不少于1000平方米。

　　第十三條 非居住存量土地新建保障性租賃住房申請認定的條件如下：

　　（一）企事業單位利用自有閑置土地建設保障性租賃住房的， 應經集體討論決策同意。

　　（二）集體經營性建設用地建設保障性租賃住房的，應按照民主決策程序提請村民會議或村民代表會議討論決定。

　　（三）產業園區配套用地新建保障性租賃住房的，以宿舍型為主，不得建設成套商品住宅。

　　（四）建成后的保障性租賃住房應為整棟、整單元或整層，建設規模原則上不少于30套（間）。

　　第十四條 國有建設用地新建保障性租賃住房申請認定的條件如下：

　　（一）企事業單位利用自有閑置土地建設保障性租賃住房的，除符合規劃、權屬不變、滿足安全要求外，應經集體討論決策同意。

　　（二）新建普通商品住房項目配建保障性租賃住房的，需符合縣（市、區）人民政府確定具體配建比例、移交方式和管理方式等。

　　（三）新增國有建設用地建設保障性租賃住房的，在辦理土地使用權證時已明確為保障性租賃住房用地。

　　第十五條 保障性租賃住房項目須通過省（市）保障性租賃住房系統辦理申請、配租、退出和年審等相關業務。政府和市場運營管理單位須將租賃房源地址、面積、房型等信息如實錄入，并在此系統發布。

　　第十六條 保障性租賃住房建設由市住房城鄉建設局統一實行計劃管理。

　　通過計劃性審查的非居住存量房屋改建、閑置存量住房改造和非居住存量土地新建保障性租賃住房，由市住房城鄉建設局納入建設計劃；其他新建保障性租賃住房取得立項批復后，經縣（市、區）住房城鄉建設主管部門向市住房城鄉建設局申報納入建設計劃。

　　第十七條 各縣（市、區）人民政府在轄區范圍內根據上級下達的目標任務，征集、籌劃保障性租賃住房項目；并結合本轄區的經濟發展、房價水平和保障性租賃住房的供求情況，組織編制本轄區保障性租賃住房保障規劃和年度計劃。

　　市住房城鄉建設局組織市發展改革局、市自然資源局、市財政局等部門及各縣（市、區）人民政府研究建立全市保障性租賃住房項目庫，并根據項目實施條件確定年度實施計劃，并向社會公布。

　　第十八條 市住房城鄉建設局定期編制保障性租賃住房建設計劃項目清單并抄送相關部門。列入清單的項目可按照《江門市人民政府辦公室關于印發江門市加快發展保障性租賃住房實施方案的通知》（江府辦函〔2021〕162號）的規定，依法享受國家、省、市相應土地、金融、財稅、水電氣等支持政策。

　　第三章 申請與配租

　　第十九條 申請保障性租賃住房，應當符合以下條件之一：

　　（一）本轄區內無住房或者住房面積低于規定標準；

　　（二）收入低于規定標準；

　　（三）申請人為異地務工人員的，在本地就業需達到規定時限；

　　（四）在本市主城區范圍內有自有房產的常住人口（主要是新市民、青年人、從事基本公共服務人員等群體）及產業園區就業人員，可申請距離城區較遠或選址在產業園區內的保障性租賃住房。

　　具體條件由保障性租賃住房所在地的住房城鄉建設主管部門根據本地區實際情況確定，報同級人民政府批準后實施并向社會公布，報市住房城鄉建設局備案。

　　第二十條 申請人應當根據保障性租賃住房所在地的住房城鄉建設主管部門的規定，提交申請材料，并對申請材料的真實性負責。

　　第二十一條 保障性租賃住房所在地的住房城鄉建設主管部門對申請人提交的申請材料進行審核。經審核，對符合申請條件的申請人，在江門市保障性租賃住房信息服務平臺予以公示，公示期為3個自然日；對不符合申請條件的申請人，應當書面通知并說明理由。在公示期間，如有異議，由保障性租賃住房所在地的住房城鄉建設主管部門核實情況后，做出相應處理。經核實，不符合申請條件的，撤銷申請資格。

　　第二十二條 保障性租賃住房投入使用后，市住房城鄉建設局將配租方案在江門市保障性租賃住房信息服務平臺向社會公開發布。配租方案應當包括房源的位置、數量、戶型、面積，租金標準，租賃期限，供應對象范圍等內容。

　　第二十三條 保障性租賃住房所有權人或其委托的運營管理單位根據配租方案為符合條件的對象辦理保障性租賃住房租賃手續。

　　第二十四條 保障性租賃住房租賃合同應當包括以下內容：

　　（一）承租人的名稱或姓名；

　　（二）房屋的位置、用途、面積、結構、室內設施和設備，以及使用要求；

　　（三）租賃期限、租金數額、押金數額和支付方式；

　　（四）房屋維修責任；

　　（五）物業服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納責任；

　　（六）退回保障性租賃住房的情形；

　　（七）違約責任及爭議解決辦法；

　　（八）其他應當約定的事項。

　　前款第（六）項具體情形可包括轉借、轉租或者擅自調換所承租保障性租賃住房的，改變所承租保障性租賃住房用途的，破壞或者擅自裝修所承租保障性租賃住房，拒不恢復原狀的，在保障性租賃住房內從事違法活動的，無正當理由在一定時間內持續閑置保障性租賃住房等。

　　市住房城鄉建設局制定保障性租賃住房合同示范文本。

　　第二十五條 保障性租賃住房運營管理單位結合承租人意愿簽訂租期不超過3年的租賃合同，合同期滿仍符合承租條件的可辦理續租手續。

　　第二十六條 縣（市、區）住房城鄉建設主管部門，應每年制定屬地房屋市場租金報告，根據當地總體、區域租金水平，制定保障性租賃住房租金標準，經同級人民政府同意后實施。實際租金與市場租金銜接，租金標準原則上低于同地段同品質市場租賃住房租金10～15%，租金年度漲幅不得超過5%。

　　第二十七條 保障性租賃住房建設實行“誰投資、誰所有”的運營模式，投資者權益可依法轉讓。

　　第二十八條 市住房城鄉建設局牽頭建立江門市保障性租賃住房信息服務平臺，各縣（市、區）配合落實系統建設所需各項要素投入。

　　第二十九條 保障性租賃住房建設運營享受政府政策支持，各級政府應加強監督管理，各縣（市、區）住房城鄉建設主管部門根據系統信息，加強對租賃房屋進行核對、抽查、巡查，不定期組織屬地相關職能部門單位開展聯動督查。

　　第四章 使用與退出

　　第三十條 認定失敗或退出后的保障性租賃住房項目依法不再享受保障性租賃住房的稅收、民用水電氣等優惠政策。退出后的保障性租賃住房項目需要變更土地、規劃、建筑物性質的，按退出時的土地差價、規劃手續、建筑規范等法律法規及其他政策規范執行，各相關部門配合辦理。

　　第三十一條 已認定為保障性租賃住房項目的，如有以下不當行為的，將退出保障性租賃住房項目：

　　（一）經調查核實后，保障性租賃住房業主和運營管理單位有下列行為之一的，由各縣（市、區）住房城鄉建設部門注銷（撤銷）保障性租賃住房項目：

　　1.項目建設和籌集階段，提供虛假資料申請建設保障性租賃住房的，以保障性租賃住房為名違規經營或騙取優惠政策的；

　　2.建成后的保障性租賃住房用于非保障性租賃住房用途、分割轉讓或分割抵押、以租代售等違規行為的；

　　3.私自向不符合條件的對象出租保障性租賃住房，屢教不改，嚴重失信的；

　　4.擅自改變保障性租賃住房性質、用途，以及配套設施的規劃用途的；

　　5.嚴重違法違約的其他情形。

　　（二）保障性租賃住房運營期間未完善各項突發事件應急預警及處置制度的、未落實消防安全責任制等，造成重大安全事故的，將退出保障性租賃住房項目，由市住房城鄉建設局辦理相關退出手續。

　　（三）保障性租賃住房運營年限期滿后未辦理續期或續期審批不通過的，業主和運營管理單位應在半年內退出，并由市住房城鄉建設局辦理相關退出手續。

　　第三十二條 保障性租賃住房項目準入退出管理的具體辦法由市住房城鄉建設局另行制定，各縣（市、區）可參照執行。

　　第三十三條 保障性租賃住房的所有權人及其委托的運營管理單位應當負責保障性租賃住房及其配套設施的維修養護，確保保障性租賃住房的正常使用。

　　第三十四條 保障性租賃住房的所有權人及其委托的運營管理單位不得改變保障性租賃住房的保障性住房性質、用途及其配套設施的規劃用途。

　　第三十五條 承租人應當按照合同約定，合理使用保障性租賃住房，不得轉借、轉租、閑置，不得擅自改變房屋結構和房屋用途，不得擅自對房屋進行裝修。確需裝修的，應當取得保障性租賃住房的所有權人或其委托的運營管理單位同意。

　　第三十六條 縣（市、區）住房城鄉建設主管部門應當加強對保障性租賃住房使用的監督檢查。保障性租賃住房的所有權人及其委托的運營管理單位應當對承租人使用保障性租賃住房情況進行巡查，發現有違反本辦法規定行為的，應當及時依法處理或者向有關部門報告。

　　第三十七條 承租人有拖欠租金等行為的，產權單位或者運營管理單位應依合同約定進行追繳。經起訴后仍無法收回租金或承租人死亡或依法被宣告失蹤、死亡的，依據相關法律法規的規定進行壞賬損失認定，涉及行政事業性國有資產的按程序審批后進行賬務處理。

　　第三十八條 租賃期屆滿需要續租的，承租人應當在租賃期滿前 3 個月在江門市保障性租賃住房信息服務平臺提出申請。經審核符合條件的，準予續租，并簽訂續租合同。

　　如未按規定提出續租申請的承租人，租賃期滿應當騰退保障性租賃住房，拒不騰退的，應按照合同約定執行相關處理措施。

　　第三十九條 房地產經紀機構及其經紀人員不得提供保障性租賃住房出租、轉租、出售等經紀業務。

　　第五章 監督與責任

　　第四十條 保障性租賃住房不得上市銷售或變相銷售，嚴禁以保障性租賃住房為名違規經營或騙取支持政策。

　　第四十一條 對提供虛假資料申請改建或改造，或存在將改建或改造后的保障性租賃住房用于非保障性租賃住房用途、分割轉讓或分割抵押、“以租代售”、新增違建等違規行為的，相關職能部門應依法予以查處。

　　第四十二條 縣（市、區）住房城鄉建設主管部門及其工作人員在保障性租賃住房管理工作中不履行本辦法規定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依紀依規給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十三條 對弄虛作假騙取配租資格的個人，一經核實取消其配租資格，收回保障性租賃住房，五年內不得再次申請保障性租賃住房。

　　第六章 附則

　　第四十四條 本辦法實施前，已開工建設或已交付使用的租賃住房，擬調整用作保障性租賃住房的，可參照本辦法同類項目申請保障性租賃住房項目認定，自通過認定之日起享受相關支持政策。

　　第四十五條 本辦法由市住房城鄉建設局負責解釋。

　　第四十六條 各縣（市、區）可結合本地實際，制定本地保障性租賃住房建設管理辦法，也可參照本辦法執行。

　　第四十七條 本辦法自2024年6月15日起施行，有效期至2029年6月14日。施行過程中上級國家機關有新規定的，從其規定。