關(guān)于印發(fā)《江門市保障性租賃住房管理辦法》的通知

圖解：關(guān)于印發(fā)《江門市保障性租賃住房管理辦法》的通知

文本解讀：關(guān)于印發(fā)《江門市保障性租賃住房管理辦法》的通知

JMBG2024023

江建〔2024〕98號

各縣（市、區(qū)）人民政府，市有關(guān)單位：

　　現(xiàn)將《江門市保障性租賃住房管理辦法》印發(fā)給你們，請結(jié)合實際，認(rèn)真抓好貫徹落實。執(zhí)行中遇到的問題，請徑向江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局反映。

江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局    江門市發(fā)展和改革局

江門市財政局   江門市自然資源局

2024年6月5日

　　（聯(lián)系人：張嘉敏，聯(lián)系電話：0750-3831648）

江門市保障性租賃住房管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為加快保障性租賃住房建設(shè)，有效緩解新市民、青年人等群體的住房困難，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）《廣東省人民政府辦 公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》（粵府辦〔2021〕39號）《江門市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)江門市加快發(fā)展保障性 租賃住房實施方案的通知》（江府辦函〔2021〕162號）等文件精神，結(jié)合江門實際，制定本辦法。

　　第二條 江門市范圍內(nèi)保障性租賃住房的籌集建設(shè)管理，適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱保障性租賃住房，是指政府給予政策支持，充分發(fā)揮市場機制作用，引導(dǎo)多主體投資建設(shè)運營，面向符合條件的新市民、青年人等群體出租的小戶型、低租金保障性住房。

　　保障性租賃住房以建筑面積不超過 70 平方米的小戶型為主，新建和非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的，單套建筑面積以30—50平方米的小戶型為主。

　　第四條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局是保障性租賃住房建設(shè)、管理工作的主管部門，負(fù)責(zé)研究制定政策措施、發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，負(fù)責(zé)項目計劃管理等工作。

　　市發(fā)展改革局負(fù)責(zé)保障性租賃住房立項審批等工作。市財政局負(fù)責(zé)市本級政府直接投資保障性租賃住房建設(shè)資金籌集等工作，并指導(dǎo)各縣（市、區(qū)）財政部門做好本地區(qū)政府直接投資保障性租賃住房建設(shè)資金保障工作。市自然資源局負(fù)責(zé)保障性租賃住房土地供應(yīng)、項目規(guī)劃審批、不動產(chǎn)登記等工作。

　　第五條 各縣（市、區(qū)）人民政府對轄區(qū)保障性租賃住房建設(shè)管理工作負(fù)主體責(zé)任，負(fù)責(zé)摸底保障性租賃住房需求、建立儲備項目庫，組織項目認(rèn)定、建設(shè)管理、補助資金申請及撥付等。具體工作由各縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)實施。

　　第二章 規(guī)劃與建設(shè)

　　第六條 保障性租賃住房選址應(yīng)符合國土空間總體規(guī)劃。鼓勵通過清理廢棄危房、荒廢閑置土地等方式整合現(xiàn)有土地資源用于保障性租賃住房建設(shè)。

　　第七條保障性租賃住房籌建應(yīng)優(yōu)先選擇在中心城區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、城市建設(shè)重點片區(qū)、市內(nèi)交通和公共服務(wù)配套相對完善、租賃需求相對集中的區(qū)域，力求區(qū)域“職住平衡”。

　　第八條 保障性租賃住房籌建以非居住存量房屋改建、閑置存量住房改造和非居住存量土地新建為主，以新供應(yīng)國有建設(shè)用地集中建設(shè)為補充。

　　（一）非居住存量房屋改建。包括閑置或低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等房屋的改建。

　　（二）閑置存量住房改造。包括閑置棚改安置房、公租房、經(jīng)適房、行政事業(yè)單位閑置住房等政府閑置住房的改造。

　　（三）非居住存量土地新建。包括利用企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地新建，利用城區(qū)、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利區(qū)域的集體經(jīng)營性建設(shè)用地新建，按規(guī)定利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的提高部分用地面積新建。鼓勵將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中各工業(yè)項目的配套用地面積或建筑面積集中，統(tǒng)一建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。

　　（四）國有建設(shè)用地新建。包括企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的原有國有土地和新供應(yīng)國有建設(shè)用地。其中新供應(yīng)國有建設(shè)用地按實際需求優(yōu)先保障，其配套設(shè)施應(yīng)同步規(guī)劃、同步設(shè)計、同步建設(shè)、同步交付使用。

　　第九條 保障性租賃住房建設(shè)應(yīng)遵照國家、省、市相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定執(zhí)行。須符合建筑安全、消防安全、環(huán)境衛(wèi)生等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)完成室內(nèi)裝飾裝修，滿足基本居住使用要求。

　　第十條 新建保障性租賃住房項目可根據(jù)實際需求，合理配置居住公共服務(wù)設(shè)施，獨立的新建、改建和改造項目可按不超過地上總建筑規(guī)模15%的比例配套商業(yè)、生活、文體等配套設(shè)施。新建保障性租賃住房項目應(yīng)積極推廣裝配式建筑。

　　第十一條 保障性租賃住房的建設(shè)主體需申請辦理保障性租賃住房項目認(rèn)定書。

　　非居住存量房屋改建、閑置存量住房改造保障性租賃住房的建設(shè)主體應(yīng)為房屋產(chǎn)權(quán)人或受其委托的實施單位，且同一改建、改造項目應(yīng)為同一建設(shè)主體。

　　非居住存量土地、國有建設(shè)用地新建保障性租賃住房的建設(shè)主體應(yīng)為土地使用權(quán)人或與其合作建設(shè)運營保障性租賃住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、住房租賃企業(yè)等其他市場主體。

　　保障性租賃住房項目運營期計算時間應(yīng)從正式投入使用之日起計算，運營期原則上不少于6年。

　　第十二條 非居住存量房屋改建、閑置存量住房改造保障性租賃住房申請認(rèn)定應(yīng)同時滿足以下條件：

　　（一）改建或改造前應(yīng)依法取得不動產(chǎn)權(quán)證，且不存在產(chǎn)權(quán)爭議。

　　（二）擬用作保障性租賃住房的運營期不超過經(jīng)批準(zhǔn)的土地使用年限和房屋設(shè)計使用年限。

　　閑置存量住房改造的，不得改變原建筑主體或承重結(jié)構(gòu)，改造規(guī)模不少于30套（間）。

　　非居住存量房屋改建的，不得利用三類工業(yè)用地和三類物流倉儲用地的非居住建筑改建，改建規(guī)模不少于30套（間）且項目改造總建筑面積不少于1000平方米。

　　第十三條 非居住存量土地新建保障性租賃住房申請認(rèn)定的條件如下：

　　（一）企事業(yè)單位利用自有閑置土地建設(shè)保障性租賃住房的， 應(yīng)經(jīng)集體討論決策同意。

　　（二）集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房的，應(yīng)按照民主決策程序提請村民會議或村民代表會議討論決定。

　　（三）產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地新建保障性租賃住房的，以宿舍型為主，不得建設(shè)成套商品住宅。

　　（四）建成后的保障性租賃住房應(yīng)為整棟、整單元或整層，建設(shè)規(guī)模原則上不少于30套（間）。

　　第十四條 國有建設(shè)用地新建保障性租賃住房申請認(rèn)定的條件如下：

　　（一）企事業(yè)單位利用自有閑置土地建設(shè)保障性租賃住房的，除符合規(guī)劃、權(quán)屬不變、滿足安全要求外，應(yīng)經(jīng)集體討論決策同意。

　　（二）新建普通商品住房項目配建保障性租賃住房的，需符合縣（市、區(qū)）人民政府確定具體配建比例、移交方式和管理方式等。

　　（三）新增國有建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房的，在辦理土地使用權(quán)證時已明確為保障性租賃住房用地。

　　第十五條 保障性租賃住房項目須通過省（市）保障性租賃住房系統(tǒng)辦理申請、配租、退出和年審等相關(guān)業(yè)務(wù)。政府和市場運營管理單位須將租賃房源地址、面積、房型等信息如實錄入，并在此系統(tǒng)發(fā)布。

　　第十六條 保障性租賃住房建設(shè)由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局統(tǒng)一實行計劃管理。

　　通過計劃性審查的非居住存量房屋改建、閑置存量住房改造和非居住存量土地新建保障性租賃住房，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局納入建設(shè)計劃；其他新建保障性租賃住房取得立項批復(fù)后，經(jīng)縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局申報納入建設(shè)計劃。

　　第十七條 各縣（市、區(qū)）人民政府在轄區(qū)范圍內(nèi)根據(jù)上級下達的目標(biāo)任務(wù)，征集、籌劃保障性租賃住房項目；并結(jié)合本轄區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展、房價水平和保障性租賃住房的供求情況，組織編制本轄區(qū)保障性租賃住房保障規(guī)劃和年度計劃。

　　市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局組織市發(fā)展改革局、市自然資源局、市財政局等部門及各縣（市、區(qū)）人民政府研究建立全市保障性租賃住房項目庫，并根據(jù)項目實施條件確定年度實施計劃，并向社會公布。

　　第十八條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局定期編制保障性租賃住房建設(shè)計劃項目清單并抄送相關(guān)部門。列入清單的項目可按照《江門市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)江門市加快發(fā)展保障性租賃住房實施方案的通知》（江府辦函〔2021〕162號）的規(guī)定，依法享受國家、省、市相應(yīng)土地、金融、財稅、水電氣等支持政策。

　　第三章 申請與配租

　　第十九條 申請保障性租賃住房，應(yīng)當(dāng)符合以下條件之一：

　　（一）本轄區(qū)內(nèi)無住房或者住房面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；

　　（二）收入低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；

　　（三）申請人為異地務(wù)工人員的，在本地就業(yè)需達到規(guī)定時限；

　　（四）在本市主城區(qū)范圍內(nèi)有自有房產(chǎn)的常住人口（主要是新市民、青年人、從事基本公共服務(wù)人員等群體）及產(chǎn)業(yè)園區(qū)就業(yè)人員，可申請距離城區(qū)較遠(yuǎn)或選址在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的保障性租賃住房。

　　具體條件由保障性租賃住房所在地的住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門根據(jù)本地區(qū)實際情況確定，報同級人民政府批準(zhǔn)后實施并向社會公布，報市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局備案。

　　第二十條 申請人應(yīng)當(dāng)根據(jù)保障性租賃住房所在地的住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的規(guī)定，提交申請材料，并對申請材料的真實性負(fù)責(zé)。

　　第二十一條 保障性租賃住房所在地的住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門對申請人提交的申請材料進行審核。經(jīng)審核，對符合申請條件的申請人，在江門市保障性租賃住房信息服務(wù)平臺予以公示，公示期為3個自然日；對不符合申請條件的申請人，應(yīng)當(dāng)書面通知并說明理由。在公示期間，如有異議，由保障性租賃住房所在地的住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門核實情況后，做出相應(yīng)處理。經(jīng)核實，不符合申請條件的，撤銷申請資格。

　　第二十二條 保障性租賃住房投入使用后，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局將配租方案在江門市保障性租賃住房信息服務(wù)平臺向社會公開發(fā)布。配租方案應(yīng)當(dāng)包括房源的位置、數(shù)量、戶型、面積，租金標(biāo)準(zhǔn)，租賃期限，供應(yīng)對象范圍等內(nèi)容。

　　第二十三條 保障性租賃住房所有權(quán)人或其委托的運營管理單位根據(jù)配租方案為符合條件的對象辦理保障性租賃住房租賃手續(xù)。

　　第二十四條 保障性租賃住房租賃合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

　　（一）承租人的名稱或姓名；

　　（二）房屋的位置、用途、面積、結(jié)構(gòu)、室內(nèi)設(shè)施和設(shè)備，以及使用要求；

　　（三）租賃期限、租金數(shù)額、押金數(shù)額和支付方式；

　　（四）房屋維修責(zé)任；

　　（五）物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費用的繳納責(zé)任；

　　（六）退回保障性租賃住房的情形；

　　（七）違約責(zé)任及爭議解決辦法；

　　（八）其他應(yīng)當(dāng)約定的事項。

　　前款第（六）項具體情形可包括轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者擅自調(diào)換所承租保障性租賃住房的，改變所承租保障性租賃住房用途的，破壞或者擅自裝修所承租保障性租賃住房，拒不恢復(fù)原狀的，在保障性租賃住房內(nèi)從事違法活動的，無正當(dāng)理由在一定時間內(nèi)持續(xù)閑置保障性租賃住房等。

　　市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局制定保障性租賃住房合同示范文本。

　　第二十五條 保障性租賃住房運營管理單位結(jié)合承租人意愿簽訂租期不超過3年的租賃合同，合同期滿仍符合承租條件的可辦理續(xù)租手續(xù)。

　　第二十六條 縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，應(yīng)每年制定屬地房屋市場租金報告，根據(jù)當(dāng)?shù)乜傮w、區(qū)域租金水平，制定保障性租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)同級人民政府同意后實施。實際租金與市場租金銜接，租金標(biāo)準(zhǔn)原則上低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金10～15%，租金年度漲幅不得超過5%。

　　第二十七條 保障性租賃住房建設(shè)實行“誰投資、誰所有”的運營模式，投資者權(quán)益可依法轉(zhuǎn)讓。

　　第二十八條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局牽頭建立江門市保障性租賃住房信息服務(wù)平臺，各縣（市、區(qū)）配合落實系統(tǒng)建設(shè)所需各項要素投入。

　　第二十九條 保障性租賃住房建設(shè)運營享受政府政策支持，各級政府應(yīng)加強監(jiān)督管理，各縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門根據(jù)系統(tǒng)信息，加強對租賃房屋進行核對、抽查、巡查，不定期組織屬地相關(guān)職能部門單位開展聯(lián)動督查。

　　第四章 使用與退出

　　第三十條 認(rèn)定失敗或退出后的保障性租賃住房項目依法不再享受保障性租賃住房的稅收、民用水電氣等優(yōu)惠政策。退出后的保障性租賃住房項目需要變更土地、規(guī)劃、建筑物性質(zhì)的，按退出時的土地差價、規(guī)劃手續(xù)、建筑規(guī)范等法律法規(guī)及其他政策規(guī)范執(zhí)行，各相關(guān)部門配合辦理。

　　第三十一條 已認(rèn)定為保障性租賃住房項目的，如有以下不當(dāng)行為的，將退出保障性租賃住房項目：

　　（一）經(jīng)調(diào)查核實后，保障性租賃住房業(yè)主和運營管理單位有下列行為之一的，由各縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門注銷（撤銷）保障性租賃住房項目：

　　1.項目建設(shè)和籌集階段，提供虛假資料申請建設(shè)保障性租賃住房的，以保障性租賃住房為名違規(guī)經(jīng)營或騙取優(yōu)惠政策的；

　　2.建成后的保障性租賃住房用于非保障性租賃住房用途、分割轉(zhuǎn)讓或分割抵押、以租代售等違規(guī)行為的；

　　3.私自向不符合條件的對象出租保障性租賃住房，屢教不改，嚴(yán)重失信的；

　　4.擅自改變保障性租賃住房性質(zhì)、用途，以及配套設(shè)施的規(guī)劃用途的；

　　5.嚴(yán)重違法違約的其他情形。

　　（二）保障性租賃住房運營期間未完善各項突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)警及處置制度的、未落實消防安全責(zé)任制等，造成重大安全事故的，將退出保障性租賃住房項目，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局辦理相關(guān)退出手續(xù)。

　　（三）保障性租賃住房運營年限期滿后未辦理續(xù)期或續(xù)期審批不通過的，業(yè)主和運營管理單位應(yīng)在半年內(nèi)退出，并由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局辦理相關(guān)退出手續(xù)。

　　第三十二條 保障性租賃住房項目準(zhǔn)入退出管理的具體辦法由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局另行制定，各縣（市、區(qū)）可參照執(zhí)行。

　　第三十三條 保障性租賃住房的所有權(quán)人及其委托的運營管理單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)保障性租賃住房及其配套設(shè)施的維修養(yǎng)護，確保保障性租賃住房的正常使用。

　　第三十四條 保障性租賃住房的所有權(quán)人及其委托的運營管理單位不得改變保障性租賃住房的保障性住房性質(zhì)、用途及其配套設(shè)施的規(guī)劃用途。

　　第三十五條 承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定，合理使用保障性租賃住房，不得轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租、閑置，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和房屋用途，不得擅自對房屋進行裝修。確需裝修的，應(yīng)當(dāng)取得保障性租賃住房的所有權(quán)人或其委托的運營管理單位同意。

　　第三十六條 縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強對保障性租賃住房使用的監(jiān)督檢查。保障性租賃住房的所有權(quán)人及其委托的運營管理單位應(yīng)當(dāng)對承租人使用保障性租賃住房情況進行巡查，發(fā)現(xiàn)有違反本辦法規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)及時依法處理或者向有關(guān)部門報告。

　　第三十七條 承租人有拖欠租金等行為的，產(chǎn)權(quán)單位或者運營管理單位應(yīng)依合同約定進行追繳。經(jīng)起訴后仍無法收回租金或承租人死亡或依法被宣告失蹤、死亡的，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定進行壞賬損失認(rèn)定，涉及行政事業(yè)性國有資產(chǎn)的按程序?qū)徟筮M行賬務(wù)處理。

　　第三十八條 租賃期屆滿需要續(xù)租的，承租人應(yīng)當(dāng)在租賃期滿前 3 個月在江門市保障性租賃住房信息服務(wù)平臺提出申請。經(jīng)審核符合條件的，準(zhǔn)予續(xù)租，并簽訂續(xù)租合同。

　　如未按規(guī)定提出續(xù)租申請的承租人，租賃期滿應(yīng)當(dāng)騰退保障性租賃住房，拒不騰退的，應(yīng)按照合同約定執(zhí)行相關(guān)處理措施。

　　第三十九條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)人員不得提供保障性租賃住房出租、轉(zhuǎn)租、出售等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

　　第五章 監(jiān)督與責(zé)任

　　第四十條 保障性租賃住房不得上市銷售或變相銷售，嚴(yán)禁以保障性租賃住房為名違規(guī)經(jīng)營或騙取支持政策。

　　第四十一條 對提供虛假資料申請改建或改造，或存在將改建或改造后的保障性租賃住房用于非保障性租賃住房用途、分割轉(zhuǎn)讓或分割抵押、“以租代售”、新增違建等違規(guī)行為的，相關(guān)職能部門應(yīng)依法予以查處。

　　第四十二條 縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門及其工作人員在保障性租賃住房管理工作中不履行本辦法規(guī)定的職責(zé)，或者濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依紀(jì)依規(guī)給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第四十三條 對弄虛作假騙取配租資格的個人，一經(jīng)核實取消其配租資格，收回保障性租賃住房，五年內(nèi)不得再次申請保障性租賃住房。

　　第六章 附則

　　第四十四條 本辦法實施前，已開工建設(shè)或已交付使用的租賃住房，擬調(diào)整用作保障性租賃住房的，可參照本辦法同類項目申請保障性租賃住房項目認(rèn)定，自通過認(rèn)定之日起享受相關(guān)支持政策。

　　第四十五條 本辦法由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。

　　第四十六條 各縣（市、區(qū)）可結(jié)合本地實際，制定本地保障性租賃住房建設(shè)管理辦法，也可參照本辦法執(zhí)行。

　　第四十七條 本辦法自2024年6月15日起施行，有效期至2029年6月14日。施行過程中上級國家機關(guān)有新規(guī)定的，從其規(guī)定。