新時代視角下民法典中的居住權

　　編 者 按

　　　　居住權誕生于羅馬法，初衷是為了解決弱勢群體居住的問題，后為大多數國家繼承和發展。我國民法典首次對居住權制度的相關內容作出規定，較之于原《物權法》發生了重大變化，是對居住權是否入法爭論的社會回應，也是對居住權立法價值的肯定，具有一定的社會和現實意義。

　　　　本文作者通過對居住權基本理論的闡釋，在借鑒域外居住權制度及我國專家學者對居住權制度的建議意見基礎上，分析了目前我國現有居住權制度中的不足，期望以此來構建完善我國的居住權。

　　我國設立居住權之爭

　　王利明教授支持設立居住權，認為居住權生命力不僅經過了歷史的檢驗，對于解決我國諸多與住房相關的現實問題也相當有價值；還有學者認為設立居住權制度反映了社會的需要，為社會解決了一定的負擔，是一種對社會有益的行為，同時也弘揚了助人為樂的道德精神。所有權人希望自己死后，有些與自己有特殊感情的人能夠繼續維持生活現狀，如果沒有法律的規定，這種意圖就不能實現。

　　梁慧星教授反對設立居住權，認為居住權適用面很窄，人民法院完全可以根據現行的法律作出妥當裁判，不存在社會需求的居住權寫進民法分則，明顯不合時宜。

　　其他學者認為如果不移植羅馬法的體系，只引進居住權并把它作為一種新型的物權種類，居住權是否能融入《物權法》的框架體系、與其他法律制度契合值得研究。居住權的問題完全可以通過附條件買賣租賃以及社會保障制度來解決。

　　如今，民法典用6個條文將居住權納入法律體系，體現了居住權入典的必要性，與以往圍繞土地設立的各項用益物權不同，居住權在他人住宅設立，豐富發展了我國用益物權的體系和種類，是用益物權制度的一種創新。享有居住權意味著即使沒有房產證也可以長期甚至終生居住，即便房屋所有權變動，也不能任意“剔除”該居住權。雖然《婦女權益保障法》《老年人權益保障法》《未成年人保護法》等對弱勢群體的居住問題有一些相應的規定，但不能從根本上解決問題，由此可見，居住權制度的設立符合社會發展的需求，促進了物盡其用。設立居住權的正當性及必要性。

　　滿足特殊群體的居住需求

　　1.滿足了老年人的居住需求。現在，我國進入老齡化社會，居住權制度的設立對老年人“以房養老”不失為一劑良方。考慮到有的老年人可能將住宅出售給相關金融機構，購買住宅的金融機構與老年人簽訂居住權合同，設立居住權和以房養老的協議，約定居住權期限內不能收回，如果當居住權受到侵害時，居住權人可以直接行使物權請求權。

　　2.平衡了離婚房產分割雙方利益。雖然《物權法》第42條和2001年最高人民法院《婚姻法司法解釋（一）》第27條第3款規定了夫妻離婚時，對居住有困難的一方，法院可以判決該方對房屋擁有居住權，但不能從根本上解決問題。而用居住權來解釋房產分割，更能體現雙方意志，便于矛盾的解決。

　　3.保障公租房等住戶長期穩定住有所居。目前我國公租房、廉住房的居住權益主要通過租賃合同保障，具有不穩定性。而設立居住權則意味著居住權人對住宅進行最長期限、最大限度的利用，有利于保障低收入群體享有長期穩定的居住權，圓了“安居夢”。

　　司法實踐的需要

　　隨著人們法律意識的提高，社會生活中居住權糾紛的案件越來越多，單純靠基于家庭關系適用《婚姻法》、基于租賃關系適用《合同法》等有關法律規定無法從根本上解決現有居住權的問題。

　　長期以來，法院一直面臨執行難問題，尤其當被執行人只有唯一一套住房而無其他可以執行的財產的情況下，更容易造成執行困局。而房屋所有權能與居住權能的分離，能夠保障被執行人的基本生活居住條件，既體現了對被執行人生存權的尊重，又防止案件久拖不執。

　　房屋作為稀缺資源，應最大化地提高利用效能，而在房屋上設立居住權制度，使用權與所有權分離，必然提高了房屋的價值和利用率。房屋所有者可以對房屋享有占有、使用、收益、處分的權能，房屋使用者可以對房屋享有居住權，除了滿足最基本的生活需求，更使房屋的多重價值得到實現。

　　我國居住權入典存在的不足

　　居住權的確立是民法典物權編較之于原《物權法》發生的最大變化，由6個條文匯成專門第十四章，對居住權的內容做了基本規定，但是仍存在一定不足之處，本文將逐條進行分析。

　　民法典第366條居住權定義的規定

　　本條對居住權定義做了規定，“居住權人”為主體，“他人住宅”為客體，以滿足生活居住的需要。但是，對于哪些應為居住權人，“他人住宅”的范圍都不夠明確。第一，除自然人為居住權人，是否還包括法人及非法人組織，目前民法典對居住權主體的范圍還需進一步明確規定。第二，居住權人有權按照合同約定設立居住權，此為意定設立居住權，體現了意思自治原則，值得肯定，除了此種方式，是否還包括設立法定居住權值得討論。第三，“他人住宅”范圍不明確，該款容易使人產生誤解，難以區分“住宅”與“房屋”。

　　民法典第367條、368條、371條居住權設立的規定

　　從這三條的規定來看，居住權可由合同、遺囑兩種方式設立，以無償設立為原則，設立居住權的應當申請登記，這些應予以肯定，但還存在以下不足之處：第一，以合同方式設立居住權包含了五項條款，但是最為重要的所有權人的權利義務和居住權人的權利義務并未規定。第二，設立居住權的方式不限于合同、遺囑，還應增設法定居住權。對于社會中弱勢群體，本身維權意識比較薄弱甚至不懂法律，而法定居住權可以保障他們的居住安全。對于有爭議的是否應設立裁定取得居住權，建議不予設立。第三，以遺囑方式設立居住權，建議明確修改為“以遺囑或遺贈方式”設立居住權，減少誤解。

　　民法典第369條居住權限制的規定

　　該條是關于居住權的轉讓、繼承和設立居住權的住宅出租的規定，鑒于居住權一般滿足特定人生活居住需要而設立，故主體身份上的特殊性決定了居住權不得轉讓、繼承。但是從現實情況看，這一規定完全限制居住權轉讓、繼承與現實情況不符合，因為為了促進物盡其用，現實擁有很多投資性居住權。一般情況下居住權人不能利用房屋進行收益，比如出租，但是當事人可以通過約定對此予以排除，體現了自愿原則，使該制度更具有彈性。

　　民法典第370條居住權消滅的規定

　　本條關于居住權消滅的規定，列舉了兩類消滅事由：一是約定的消滅事由出現，即居住權期限屆滿；二是法定消滅事由出現，即居住權人死亡。但只有這兩種情形無法窮盡居住權消滅的所有情況，舉例而言，例如設立居住權的房屋被依法征收或者意外損毀的情況下，該居住權是否會消滅。因此，應具體明確居住權的滅失方式，進一步完善我國居住權制度。

　　　　居住權入典的補闕

　　明確居住權的主體及客體

　　居住權主體應包含自然人、法人或者非法人組織，更能彰顯居住權制度的保障功能和投資功能。設立居住權，能夠保護弱勢群體的居住利益，有利于明確權利，防止糾紛，對居住權人來說對住房享有長期、穩定的居住權利。但是，隨著人們對房屋利用方式需求的多元化，考慮到有的老年人以房養老，可能將住房出售給法人或者非法人組織，還有合資購房、合作建房等投資性居住權日益增多，把居住權主體擴大到法人或者非法人組織，更能適應經濟社會發展需求。

　　居住權的客體“他人住宅”建議改為“他人房屋整體或部分及其附屬設施”。民法典第366條“他人住宅”規定不夠明確，房屋與住宅的概念也不完全一樣。根據2009年修正的《城市房地產管理法》對房屋的定義“本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物”。實際上，設置居住權的目的僅是讓特定人享有對房屋的居住權利，而非使該人成為宅基地使用權人或建設用地使用權人。根據一物一權原則，一般物權的客體只能是獨立的物，對于物的一部分不能設立物權，體現了其客體的獨立性。而居住權在一定程度上構成了對一物一權原則的突破，一套房屋可能為多個人設立居住權。

　　增設居住權人的權利義務規定

　　權利義務作為居住權制度的關鍵一環，在民法典中具有重要的意義，而新規定的居住權制度對居住權人的權利義務并未作出相應的規定，實為遺憾。為了讓居住權人清楚為或不為一定行為，應盡快明確居住權人的權利義務。

　　1.居住權人的權利。居住權人至少應享有以下權利:（1）占有權、使用權。設立居住權就是為了保障居住權人占有并使用房屋，讓他們“住有所居”。（2）房屋修繕維護權。居住權人可以根據自己的居住要求對房屋進行必要的裝飾，但應當及時通知所有權人，不能進行很大的破壞和改造。（3）優先購買權。同等條件下居住權人具有優先購買權，且優于承租人。（4）救濟權。賦予居住權人救濟權，當其權利遭受非法侵害時，保護居住權恢復圓滿狀態。

　　2.居住權人的義務。居住權人至少應履行以下義務：（1）注意保管房屋，不隨便改變房屋的結構和用途，合理使用房屋，要誠實守信。（2）日常管理及其使用過程中的合理費用支出。在居住期間，居住權人因居住而支出的必要費用，比如水電費、物業費等應按比例支出。（3）不得就房屋設立權利負擔。居住權人不得抵押、變賣房屋。（4）居住期屆滿時負有返還房屋的義務。但因不可抗力等非居住權人過錯導致房屋損毀的，不需賠償損失。

　　完善居住權取得方式

　　1.完善意定取得居住權。羅馬法中的居住權只能依據法定方式取得，后來法國進一步規定了既可以遺囑或遺贈取得，也可以通過契約的方式取得居住權。設立居住權方式更加多元化，以遺囑方式設立居住權單方且無償，而投資性居住權設立雙方且有償，因此，不能通過遺囑設立投資性居住權。此外，民法典第371條以遺囑方式設立居住權，“遺囑”應作擴大解釋，建議明確修改為“以遺囑或遺贈方式”設立居住權，也更為清楚明確。

　　2.增設法定居住權。法定居住權就是依據法律的規定而直接產生的居住權，是法律的強制性規定，主要是在家庭內部，為了更好地保護弱勢群體的居住權益而設立的。例如，法律可以規定父母作為監護人，對于未成年子女的房屋享有居住權或者未成年子女對其子女的房屋享有居住權。為了更好保護未成年人、老年人、離婚者等特定人居住權，法律應規定此類人群可直接取得居住權。

　　允許投資性居住權轉讓、繼承

　　民法典第369條規定的居住權不得轉讓、繼承，有一定依據，畢竟設立居住權最重要的就是它對于弱勢群體的保障功能，這也是對于社會性居住權而言的。但對于現實生活中出現越來越多的投資性居住權，應允許轉讓、繼承，若完全限制投資性居住權，不符合社會現實。長期居住權人有權進行任何合理的用益，特別是有權進行使用出租和用益出租。

　　目前我國社會生活中出現了很多投資性居住權，比如合資購房、合作建房，成為了一種房產投資的手段，不應當對其進行限制。

　　完善居住權的滅失方式

　　民法典第370條規定的居住權的兩種滅失方式屬于特殊原因，不能夠涵蓋所有方式，應當予以完善。更完善的說法建議為“有下列情形之一的，居住權消滅：（一）居住權期限屆滿的；（二）居住權人死亡的；（三）居住房屋依法被征收或者滅失的；（四）房屋所有權人和居住權人權利混同的；（五）居住權人濫用居住權的；（六）居住權人拋棄居住權的；（七）法律規定的其他情形。”只有這樣，才能更體現出居住權制度的立法價值。