文本解讀：江門市人民政府關(guān)于調(diào)整江門市市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的通知

　　一、制訂背景

　　根據(jù)相關(guān)法律規(guī)章制度要求，基準(zhǔn)地價(jià)需視市場(chǎng)情況定期更新。近年來，受疫情和經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，江門市市區(qū)的國(guó)有土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度明顯下降，國(guó)有建設(shè)用地整體地價(jià)與現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)相比變化較大。而隨著鄉(xiāng)村振興、城鄉(xiāng)融合發(fā)展、“百千萬工程”的持續(xù)推進(jìn)，鄉(xiāng)村人居環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施水平不斷提升，鄉(xiāng)村風(fēng)貌日新月異，集體土地流轉(zhuǎn)和經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市需求逐步顯現(xiàn)，集體建設(shè)用地整體地價(jià)隨之攀升。為發(fā)揮基準(zhǔn)地價(jià)管理、引導(dǎo)、規(guī)范等作用，需對(duì)市區(qū)現(xiàn)行的國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)（2021年11月26日公布、于2022年1月1日實(shí)施）和集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)（2020年3月20日公布、于2020年5月1日實(shí)施）進(jìn)行科學(xué)、合理、及時(shí)的更新。

　　二、法律法規(guī)政策依據(jù)

　　（一）法律法規(guī)、文件依據(jù)

　　1.《中華人民共和國(guó)土地管理法》；

　　2.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；

　　3.《自然資源部辦公廳關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)管理的通知》（自然資辦發(fā)〔2024〕45號(hào)）；

　　4.《廣東省自然資源廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓管理相關(guān)工作的通知》（粵自然資規(guī)字〔2024〕4號(hào)）；

　　5.《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（廣東省人民政府令第100號(hào)）；

　　6.《廣東省國(guó)土資源廳關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格規(guī)范基準(zhǔn)地價(jià)管理的通知》（粵國(guó)土資利用發(fā)〔2018〕8號(hào)）。

　　（二）技術(shù)依據(jù)

　　1.《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T 18507-2014）；

　　2.《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2014）；

　　3.《農(nóng)村集體土地定級(jí)與估價(jià)技術(shù)指南》（T/CREVA 1201-2021）；

　　4.《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》（國(guó)土資廳發(fā)〔2018〕4號(hào)）。

　　三、編制程序及成果作用

　　（一）編制程序

　　江門市市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地更新（估價(jià)期日為2023年10月1日）納入《江門市人民政府2024年度重大行政決策事項(xiàng)目錄》，其工作程序按照決策啟動(dòng)、公眾參與、專家論證、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、合法性審查、集體討論、決策執(zhí)行七個(gè)階段依次進(jìn)行。目前，江門市市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地更新的成果，已完成集體討論階段，通過廣東省自然資源廳的驗(yàn)收，符合《重大行政決策程序暫行條例》《廣東省基準(zhǔn)地價(jià)成果評(píng)審驗(yàn)收規(guī)范》等規(guī)定，并由江門市人民政府于2025年3月31日予以公布，于2025年5月1日實(shí)施。

　　（二）成果作用

　　1.國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)

　　（1）為政府加強(qiáng)土地市場(chǎng)管理、實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置，使有限的城市土地發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效用創(chuàng)造條件。

　　（2）為政府集體決策確定土地使用權(quán)有償使用底價(jià)提供參考依據(jù)，也可為土地使用權(quán)在土地使用者之間轉(zhuǎn)讓時(shí)提供參考依據(jù)。

　　（3）政府可以依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)制定出靈活的地價(jià)政策，通過地價(jià)的差異和調(diào)整引導(dǎo)或調(diào)控各類經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)，落實(shí)城市規(guī)則、經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)政策。

　　（4）可為土地使用稅的征收提供主要依據(jù)，也可為土地增值稅的征收提供計(jì)算增值量的重要方法。

　　2.集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)

　　（1）推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，加強(qiáng)農(nóng)村集體土地管理，是維護(hù)土地所有者和土地使用者合法權(quán)益的重要基礎(chǔ)工作。

　　（2）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法作為土地估價(jià)中的一種常用方法，可為集體建設(shè)用地宗地價(jià)格評(píng)估提供標(biāo)桿，為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)提供價(jià)格依據(jù)。

　　（3）為征收集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)相關(guān)稅費(fèi)提供計(jì)稅依據(jù)（但不用于土地征收價(jià)格參考）。

　　（4）通過集體建設(shè)用地的級(jí)別、質(zhì)量、價(jià)格差異，引導(dǎo)用地的優(yōu)化組合、合理規(guī)劃，促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村規(guī)劃建設(shè)。

　　四、更新成果主要內(nèi)容

　　（一）國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)

　　本輪江門市市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新成果包括《江門市市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)》、《江門市市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)圖件》和《江門市市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格及租金計(jì)收方法》，主要內(nèi)容如下：

　　1.價(jià)格內(nèi)涵

　　（1）評(píng)估范圍：江門市蓬江、江海和新會(huì)區(qū)的全部范圍。

　　（2）評(píng)估對(duì)象：商服、住宅、工業(yè)、公共管理與公共服務(wù)用地和公用設(shè)施用地五種用途的國(guó)有建設(shè)用地。

　　（3）土地價(jià)格類型：平穩(wěn)正常情況、公開競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件下，國(guó)有土地出讓使用權(quán)平均價(jià)格。

　　（4）土地使用年期：商服用地為40年、住宅用地為70年、工業(yè)用地為50年、公共管理與公共服務(wù)用地為50年、公用設(shè)施用地為50年。

　　（5）土地開發(fā)程度：“五通一平”（即宗地紅線外通路、通上水、通下水、通電、通訊，宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整）。

　　（6）容積率：商服用地為2.0、住宅用地為2.5、工業(yè)用地為1.0、公共管理與公共服務(wù)用地為1.5、公用設(shè)施用地為1.0。

　　（7）估價(jià)期日：2023年10月1日。

　　2.級(jí)別及價(jià)格情況

　　（1）價(jià)格形式：級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)和區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)。

　　（2）各用途級(jí)別、區(qū)片數(shù)量，級(jí)別價(jià)格：商服用地劃分6個(gè)級(jí)別和125個(gè)區(qū)片，住宅用地劃分5個(gè)級(jí)別和134個(gè)區(qū)片，工業(yè)用地劃分6個(gè)級(jí)別和93個(gè)區(qū)片，公共管理與公共服務(wù)用地劃分4個(gè)級(jí)別和106個(gè)區(qū)片，公用設(shè)施用地劃分為4個(gè)級(jí)別和86個(gè)區(qū)片。

　　江門市市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地各用途級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)表

　　單位：元/平方米

　　備注：商服用地折合萬元/畝（地面地價(jià)）=商服首層樓面地價(jià)×商服容積率2.0下平均樓面地價(jià)轉(zhuǎn)換系數(shù)0.5830×商服設(shè)定容積率2.0÷15。

　　（3）本輪基準(zhǔn)地價(jià)與2021年11月26日頒布的《江門市人民政府關(guān)于調(diào)整江門市市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的通知》（江府〔2021〕19號(hào)）中的市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新成果同用途整體對(duì)比變化情況：商服用地降幅為2.14%、住宅用地降幅為1.07%、工業(yè)用地漲幅為4.98%、公共管理與公共服務(wù)用地漲幅為0.56%和公用設(shè)施用地漲幅為0.53%。

　　3.計(jì)收方法更新情況

　　結(jié)合本輪基準(zhǔn)地價(jià)更新，對(duì)江府〔2021〕19號(hào)文的《江門市市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格及租金計(jì)收方法》進(jìn)一步修改完善，該方法主要用于政府內(nèi)部通過集體決策確定各類型用地有償使用底價(jià)。除完善相關(guān)描述外，新增了公共管理與公共服務(wù)用地自持系數(shù)、存量低效用地及房屋轉(zhuǎn)換臨時(shí)用途利用的用途轉(zhuǎn)換土地價(jià)款計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)、國(guó)有劃撥土地使用權(quán)出租收益金計(jì)算方式、江門市市區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見涉及出讓金計(jì)收方式、國(guó)有建設(shè)用地到期續(xù)期地價(jià)計(jì)收方法等內(nèi)容。

　　（二）集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)

　　本輪江門市市區(qū)集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新成果包括《江門市市區(qū)集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)》和《江門市市區(qū)集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)圖件》，主要內(nèi)容如下：

　　1.價(jià)格內(nèi)涵

　　（1）評(píng)估范圍：江門市蓬江、江海和新會(huì)區(qū)的全部范圍。

　　（2）評(píng)估對(duì)象：集體商服用地、宅基地、集體工業(yè)用地和集體公共管理與公共服務(wù)用地四種用途的集體建設(shè)用地。

　　（3）土地使用年期：集體商服用地為40年、宅基地為無年期限制、集體工業(yè)用地為50年、集體公共管理與公共服務(wù)用地為50年。

　　（4）土地開發(fā)程度：“五通一平”（即宗地紅線外通路、通上水、通下水、通電、通訊，宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整）。

　　（5）容積率：集體商服用地為2.0、宅基地為2.5、集體工業(yè)用地為1.0、集體公共管理與公共服務(wù)用地為1.5。

　　（6）估價(jià)期日：2023年10月1日。

　　（7）市場(chǎng)情況及價(jià)格類型：集體商服用地、集體工業(yè)用地和集體公共管理與公共服務(wù)用地為土地在平穩(wěn)正常情況、公開競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件下的出讓土地使用權(quán)平均價(jià)格；宅基地為土地平穩(wěn)正常情況、特定市場(chǎng)條件下的宅基地使用權(quán)平均價(jià)格（特定市場(chǎng)是指符合正常的集體組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)或有償退出下形成的市場(chǎng)）。

　　2.級(jí)別及價(jià)格情況

　　（1）價(jià)格形式：級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)和區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)。

　　（2）各用途級(jí)別、區(qū)片數(shù)量，級(jí)別價(jià)格：集體商服用地劃分5個(gè)級(jí)別和101個(gè)區(qū)片，宅基地劃分4個(gè)級(jí)別和114個(gè)區(qū)片，集體工業(yè)用地劃分5個(gè)級(jí)別和70個(gè)區(qū)片，集體公共管理與公共服務(wù)用地劃分4個(gè)級(jí)別和81個(gè)區(qū)片。

　　江門市市區(qū)集體建設(shè)用地各用途級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)表

　　單位：元/平方米

　　（3）本輪基準(zhǔn)地價(jià)與2020年3月20日頒布的《江門市人民政府關(guān)于公布實(shí)施江門市市區(qū)集體建設(shè)用地和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)試點(diǎn)項(xiàng)目成果的通知》（江府〔2020〕12號(hào)）中的市區(qū)集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)試點(diǎn)項(xiàng)目成果同用途整體地價(jià)對(duì)比變化情況：集體商服用地漲幅為18.26%，宅基地漲幅為16.86%，集體工業(yè)用地漲幅為4.32%；集體公共管理與公共服務(wù)用地為本輪新增用途，因此不作對(duì)比。

　　五、公布實(shí)施時(shí)間

　　本輪基準(zhǔn)地價(jià)更新成果自2025年5月1日起實(shí)施，由江門市自然資源局負(fù)責(zé)解釋。2021年11月26日頒布的《江門市人民政府關(guān)于調(diào)整江門市市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的通知》（江府〔2021〕19號(hào)）中的市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新成果及2020年3月20日發(fā)布的《江門市人民政府關(guān)于公布實(shí)施江門市市區(qū)集體建設(shè)用地和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)試點(diǎn)項(xiàng)目成果的通知》（江府〔2020〕12號(hào)）中的市區(qū)集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)試點(diǎn)項(xiàng)目成果自本文實(shí)施之日起廢止。

原文鏈接：江門市人民政府關(guān)于調(diào)整江門市市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的通知

圖解：江門市人民政府關(guān)于調(diào)整江門市市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的通知