一、制訂背景
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)章制度要求,基準(zhǔn)地價(jià)需視市場(chǎng)情況定期更新。近年來,受疫情和經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響,江門市市區(qū)的國(guó)有土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度明顯下降,國(guó)有建設(shè)用地整體地價(jià)與現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)相比變化較大。而隨著鄉(xiāng)村振興、城鄉(xiāng)融合發(fā)展、“百千萬工程”的持續(xù)推進(jìn),鄉(xiāng)村人居環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施水平不斷提升,鄉(xiāng)村風(fēng)貌日新月異,集體土地流轉(zhuǎn)和經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市需求逐步顯現(xiàn),集體建設(shè)用地整體地價(jià)隨之攀升。為發(fā)揮基準(zhǔn)地價(jià)管理、引導(dǎo)、規(guī)范等作用,需對(duì)市區(qū)現(xiàn)行的國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)(2021年11月26日公布、于2022年1月1日實(shí)施)和集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)(2020年3月20日公布、于2020年5月1日實(shí)施)進(jìn)行科學(xué)、合理、及時(shí)的更新。
二、法律法規(guī)政策依據(jù)
(一)法律法規(guī)、文件依據(jù)
1.《中華人民共和國(guó)土地管理法》;
2.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》;
3.《自然資源部辦公廳關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)管理的通知》(自然資辦發(fā)〔2024〕45號(hào));
4.《廣東省自然資源廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓管理相關(guān)工作的通知》(粵自然資規(guī)字〔2024〕4號(hào));
5.《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》(廣東省人民政府令第100號(hào));
6.《廣東省國(guó)土資源廳關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格規(guī)范基準(zhǔn)地價(jià)管理的通知》(粵國(guó)土資利用發(fā)〔2018〕8號(hào))。
(二)技術(shù)依據(jù)
1.《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》(GB/T 18507-2014);
2.《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T 18508-2014);
3.《農(nóng)村集體土地定級(jí)與估價(jià)技術(shù)指南》(T/CREVA 1201-2021);
4.《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》(國(guó)土資廳發(fā)〔2018〕4號(hào))。
三、編制程序及成果作用
(一)編制程序
江門市市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地更新(估價(jià)期日為2023年10月1日)納入《江門市人民政府2024年度重大行政決策事項(xiàng)目錄》,其工作程序按照決策啟動(dòng)、公眾參與、專家論證、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、合法性審查、集體討論、決策執(zhí)行七個(gè)階段依次進(jìn)行。目前,江門市市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地更新的成果,已完成集體討論階段,通過廣東省自然資源廳的驗(yàn)收,符合《重大行政決策程序暫行條例》《廣東省基準(zhǔn)地價(jià)成果評(píng)審驗(yàn)收規(guī)范》等規(guī)定,并由江門市人民政府于2025年3月31日予以公布,于2025年5月1日實(shí)施。
(二)成果作用
1.國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)
(1)為政府加強(qiáng)土地市場(chǎng)管理、實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置,使有限的城市土地發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效用創(chuàng)造條件。
(2)為政府集體決策確定土地使用權(quán)有償使用底價(jià)提供參考依據(jù),也可為土地使用權(quán)在土地使用者之間轉(zhuǎn)讓時(shí)提供參考依據(jù)。
(3)政府可以依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)制定出靈活的地價(jià)政策,通過地價(jià)的差異和調(diào)整引導(dǎo)或調(diào)控各類經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng),落實(shí)城市規(guī)則、經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)政策。
(4)可為土地使用稅的征收提供主要依據(jù),也可為土地增值稅的征收提供計(jì)算增值量的重要方法。
2.集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)
(1)推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革,加強(qiáng)農(nóng)村集體土地管理,是維護(hù)土地所有者和土地使用者合法權(quán)益的重要基礎(chǔ)工作。
(2)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法作為土地估價(jià)中的一種常用方法,可為集體建設(shè)用地宗地價(jià)格評(píng)估提供標(biāo)桿,為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)提供價(jià)格依據(jù)。
(3)為征收集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)相關(guān)稅費(fèi)提供計(jì)稅依據(jù)(但不用于土地征收價(jià)格參考)。
(4)通過集體建設(shè)用地的級(jí)別、質(zhì)量、價(jià)格差異,引導(dǎo)用地的優(yōu)化組合、合理規(guī)劃,促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村規(guī)劃建設(shè)。
四、更新成果主要內(nèi)容
(一)國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)
本輪江門市市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新成果包括《江門市市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)》、《江門市市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)圖件》和《江門市市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格及租金計(jì)收方法》,主要內(nèi)容如下:
1.價(jià)格內(nèi)涵
(1)評(píng)估范圍:江門市蓬江、江海和新會(huì)區(qū)的全部范圍。
(2)評(píng)估對(duì)象:商服、住宅、工業(yè)、公共管理與公共服務(wù)用地和公用設(shè)施用地五種用途的國(guó)有建設(shè)用地。
(3)土地價(jià)格類型:平穩(wěn)正常情況、公開競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件下,國(guó)有土地出讓使用權(quán)平均價(jià)格。
(4)土地使用年期:商服用地為40年、住宅用地為70年、工業(yè)用地為50年、公共管理與公共服務(wù)用地為50年、公用設(shè)施用地為50年。
(5)土地開發(fā)程度:“五通一平”(即宗地紅線外通路、通上水、通下水、通電、通訊,宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整)。
(6)容積率:商服用地為2.0、住宅用地為2.5、工業(yè)用地為1.0、公共管理與公共服務(wù)用地為1.5、公用設(shè)施用地為1.0。
(7)估價(jià)期日:2023年10月1日。
2.級(jí)別及價(jià)格情況
(1)價(jià)格形式:級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)和區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)。
(2)各用途級(jí)別、區(qū)片數(shù)量,級(jí)別價(jià)格:商服用地劃分6個(gè)級(jí)別和125個(gè)區(qū)片,住宅用地劃分5個(gè)級(jí)別和134個(gè)區(qū)片,工業(yè)用地劃分6個(gè)級(jí)別和93個(gè)區(qū)片,公共管理與公共服務(wù)用地劃分4個(gè)級(jí)別和106個(gè)區(qū)片,公用設(shè)施用地劃分為4個(gè)級(jí)別和86個(gè)區(qū)片。
江門市市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地各用途級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)表
單位:元/平方米
備注:商服用地折合萬元/畝(地面地價(jià))=商服首層樓面地價(jià)×商服容積率2.0下平均樓面地價(jià)轉(zhuǎn)換系數(shù)0.5830×商服設(shè)定容積率2.0÷15。
(3)本輪基準(zhǔn)地價(jià)與2021年11月26日頒布的《江門市人民政府關(guān)于調(diào)整江門市市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的通知》(江府〔2021〕19號(hào))中的市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新成果同用途整體對(duì)比變化情況:商服用地降幅為2.14%、住宅用地降幅為1.07%、工業(yè)用地漲幅為4.98%、公共管理與公共服務(wù)用地漲幅為0.56%和公用設(shè)施用地漲幅為0.53%。
3.計(jì)收方法更新情況
結(jié)合本輪基準(zhǔn)地價(jià)更新,對(duì)江府〔2021〕19號(hào)文的《江門市市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格及租金計(jì)收方法》進(jìn)一步修改完善,該方法主要用于政府內(nèi)部通過集體決策確定各類型用地有償使用底價(jià)。除完善相關(guān)描述外,新增了公共管理與公共服務(wù)用地自持系數(shù)、存量低效用地及房屋轉(zhuǎn)換臨時(shí)用途利用的用途轉(zhuǎn)換土地價(jià)款計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)、國(guó)有劃撥土地使用權(quán)出租收益金計(jì)算方式、江門市市區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見涉及出讓金計(jì)收方式、國(guó)有建設(shè)用地到期續(xù)期地價(jià)計(jì)收方法等內(nèi)容。
(二)集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)
本輪江門市市區(qū)集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新成果包括《江門市市區(qū)集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)》和《江門市市區(qū)集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)圖件》,主要內(nèi)容如下:
1.價(jià)格內(nèi)涵
(1)評(píng)估范圍:江門市蓬江、江海和新會(huì)區(qū)的全部范圍。
(2)評(píng)估對(duì)象:集體商服用地、宅基地、集體工業(yè)用地和集體公共管理與公共服務(wù)用地四種用途的集體建設(shè)用地。
(3)土地使用年期:集體商服用地為40年、宅基地為無年期限制、集體工業(yè)用地為50年、集體公共管理與公共服務(wù)用地為50年。
(4)土地開發(fā)程度:“五通一平”(即宗地紅線外通路、通上水、通下水、通電、通訊,宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整)。
(5)容積率:集體商服用地為2.0、宅基地為2.5、集體工業(yè)用地為1.0、集體公共管理與公共服務(wù)用地為1.5。
(6)估價(jià)期日:2023年10月1日。
(7)市場(chǎng)情況及價(jià)格類型:集體商服用地、集體工業(yè)用地和集體公共管理與公共服務(wù)用地為土地在平穩(wěn)正常情況、公開競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件下的出讓土地使用權(quán)平均價(jià)格;宅基地為土地平穩(wěn)正常情況、特定市場(chǎng)條件下的宅基地使用權(quán)平均價(jià)格(特定市場(chǎng)是指符合正常的集體組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)或有償退出下形成的市場(chǎng))。
2.級(jí)別及價(jià)格情況
(1)價(jià)格形式:級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)和區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)。
(2)各用途級(jí)別、區(qū)片數(shù)量,級(jí)別價(jià)格:集體商服用地劃分5個(gè)級(jí)別和101個(gè)區(qū)片,宅基地劃分4個(gè)級(jí)別和114個(gè)區(qū)片,集體工業(yè)用地劃分5個(gè)級(jí)別和70個(gè)區(qū)片,集體公共管理與公共服務(wù)用地劃分4個(gè)級(jí)別和81個(gè)區(qū)片。
江門市市區(qū)集體建設(shè)用地各用途級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)表
單位:元/平方米
(3)本輪基準(zhǔn)地價(jià)與2020年3月20日頒布的《江門市人民政府關(guān)于公布實(shí)施江門市市區(qū)集體建設(shè)用地和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)試點(diǎn)項(xiàng)目成果的通知》(江府〔2020〕12號(hào))中的市區(qū)集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)試點(diǎn)項(xiàng)目成果同用途整體地價(jià)對(duì)比變化情況:集體商服用地漲幅為18.26%,宅基地漲幅為16.86%,集體工業(yè)用地漲幅為4.32%;集體公共管理與公共服務(wù)用地為本輪新增用途,因此不作對(duì)比。
五、公布實(shí)施時(shí)間
本輪基準(zhǔn)地價(jià)更新成果自2025年5月1日起實(shí)施,由江門市自然資源局負(fù)責(zé)解釋。2021年11月26日頒布的《江門市人民政府關(guān)于調(diào)整江門市市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的通知》(江府〔2021〕19號(hào))中的市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新成果及2020年3月20日發(fā)布的《江門市人民政府關(guān)于公布實(shí)施江門市市區(qū)集體建設(shè)用地和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)試點(diǎn)項(xiàng)目成果的通知》(江府〔2020〕12號(hào))中的市區(qū)集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)試點(diǎn)項(xiàng)目成果自本文實(shí)施之日起廢止。
原文鏈接:江門市人民政府關(guān)于調(diào)整江門市市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的通知
圖解:江門市人民政府關(guān)于調(diào)整江門市市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的通知
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