【已到期失效】關于印發《江門市住房和城鄉建設局關于江門市市區商品房預售款監管實施細則》的通知（江建【2019】178號）

已到期失效

JMBG2019012

關于印發《江門市住房和城鄉建設局關于江門市市區商品房預售款監管實施細則》的通知

各區人民政府，市金融局，人民銀行江門市中心支行，銀監會江門監管分局，各區住建局，各房地產開發企業、商業銀行、建筑施工企業、監理企業：

為積極落實減稅降費政策，助力企業發展，優化營商環境，我局制定了《江門市住房和城鄉建設局關于江門市市區商品房預售款監管實施細則》，經市司法局審核符合規范性文件有關要求，現印發給你們，請遵照執行。

                            江門市住房和城鄉建設局

                                2019年6月12日

（聯系人：陳才豐，聯系電話：3831635）

公開方式：主動公開 

江門市住房和城鄉建設局關于江門市

市區商品房預售款監管實施細則

第一章  總 則

第一條 為了進一步規范商品房預售款的收存和使用行為，維護商品房預售交易雙方當事人合法權益，促進房地產業的健康發展，根據《城市商品房預售管理辦法》和《廣東省商品房預售管理條例》等法律、法規，制定本細則。

第二條 本細則適用在江門市市區內依法預售的商品房預售款收存和使用的管理。

第三條 本細則所稱的商品房預售款是指預購人依照房屋買賣合同的約定，預先支付給房地產開發企業（下稱開發企業），在商品房竣工驗收交付使用前用作該商品房建設費用的款項。

第四條 住房城鄉建設行政主管部門為商品房預售款監管部門。市住房城鄉建設局負責指導市區商品房預售款監管，各區住房城鄉建設行政主管部門（下稱區監管部門）負責所在轄區商品房預售款收存和使用的監督管理。

第二章 商品房預售款監管協議的簽訂

第五條 開發企業申請《商品房預售許可證》前，應當與區監管部門及項目所在地可以設立預售款監管賬戶（下稱監管賬戶）的商業銀行共同簽訂《江門市區商品房預售款專用賬戶監管協議書》（下稱《監管協議書》），開發企業、區監管部門及開設監管賬戶的商業銀行（下稱監管銀行）三方根據《監管協議書》共同監管商品房預售款的收存和使用。

第六條 簽訂《監管協議書》時，應當明確監管賬戶名稱和監管賬號。開發企業有多個商品房預售項目的，應當分別單獨設立商品房預售款專用賬戶。監管賬戶性質為專用賬戶，實行專款專戶、專款專存、專款專用，應當采取支票等轉賬方式進行結算。

第三章 商品房預售款的收存

第七條 預購人應當依合同約定將房款存入該預售項目的監管賬戶。監管銀行應當嚴格按照區監管部門的核準意見撥付預售款。

開發企業不得避開監管自行直接收存預購人支付的商品房預售款。

第八條 開發企業應將與預購人簽訂認購書時已收取的定金或預訂款，在與預購人簽訂買賣合同后，及時轉入監管賬戶。

第九條 開發企業與預購人簽訂買賣合同時，選擇任何繳款方式都必須明確每一期繳款的具體時間及金額，并按繳款方式填寫《商品房預售款繳款通知書》（下稱《繳款通知書》）。

開發企業與預購人在“江門市房地產交易綜合管理信息系統”（下稱系統）上下載簽訂《商品房買賣合同》時，應當將系統打印的《繳款通知書》交給預購人，由預購人直接到該預售商品房項目監管賬戶的開設銀行繳交商品房預售款（可在該銀行的任何網點繳款）。

第十條 預購人按照《繳款通知書》履行相關繳款義務后，收款銀行或轉賬銀行應當按《繳款通知書》記載的內容在銀行系統“摘要”欄注明購房地址或預購人姓名，并將《繳款通知書》（在第一、二聯上加蓋業務專用章），連同銀行入賬憑證（應當注明購房地址）退給預購人。

預購人憑《繳款通知書》第一、二聯及銀行入賬憑證向開發企業換領交款票據，同時與開發企業一并在《繳款通知書》第一、二聯上簽名（章）（該簽名須與買賣合同簽名一致）。《繳款通知書》第三聯可以作為銀行入賬憑證的附件。

第十一條 預購人通過POS機繳交預售款的，應當在開發企業的POS機回單上注明預購人姓名及購房地址。

預購人通過網上銀行轉賬繳交預售款的，應打印網上轉賬清單，在清單上簽名、注明購房地址及房款已轉入的監管賬戶號碼。

《繳款通知書》第一聯、銀行入賬憑證、POS機回單或者網上轉賬清單應當作為開發企業辦理合同登記備案的要件。

第十二條 開發企業確定預購人已將首期房款或按買賣合同約定將商品房預售款足額存入監管賬戶后，應當自買賣合同簽訂之日起30日內，向管轄的區監管部門辦理預售合同登記備案手續；區監管部門應當自受理之日起20日內予以登記備案。

第十三條 預購人申請辦理按揭貸款（含公積金貸款）的，貸款銀行應當按照借款合同、買賣合同的約定，將預購人的按揭貸款直接轉入該按揭房屋所在預售項目的監管賬戶。

第四章 商品房預售款的撥付使用

第十四條 商品房預售款在商品房項目竣工之前，只能用于購買項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的工程施工進度款及法定稅費的款項，不得挪作他用。

商品房預售款在商品房項目竣工后到撤銷賬戶監管前，可以用于抵扣項目土地成本。用于抵扣的預售款不可以超過土地成本。

第十五條  開發企業必須按照申請預售許可時提交的預售項目建設工程進度用款計劃合理支付有關工程款，申請使用商品房預售款時，由工程總承包單位、工程監理企業、項目所在地的區建設工程質量監督實施機構確認工程進度。用于支付預售項目建設施工進度款的預售款應當全數撥付到開發項目工程總承包商指定的賬戶。

第十六條 項目所在地的各區建設工程質量監督實施機構負責對工程款使用情況進行監督，勘查工程進度情況。

第十七條 開發企業申請撥付使用預售款，用于支付預售項目建設施工進度款的，應當如實填報《商品房預售款使用申請表》（系統打印，下同），并向區監管部門提交以下材料：

（一）商品房預售款使用申請表（應當由開發企業、項目工程總承包企業、監理企業、項目所在地的區建設工程質量監督實施機構共同確認簽字蓋章）；

（二）監管賬戶余額單；

（三）上期申請款劃出監管賬戶回單（首次申請的不用提交）；

（四）已支付的工程進度款憑證或需要支付的工程款請款書；

（五）其他能夠證明需要支付工程款的材料。

第十八條 開發企業申請撥付使用預售款，用于支付向政府部門繳交的各項費用或稅金的，應當如實填報《商品房預售款使用申請表》，并向區監管部門提交以下材料：

（一）商品房預售款使用申請表；

（二）監管賬戶余額單；

（三）上期申請款劃出監管賬戶回單（首次申請的不用提交）；

（四）該預售項目已繳交政府部門相關費用、稅金的憑證或繳費、繳稅通知書；

（五）其他補充的材料。

第十九條 開發企業申請撥付使用預售款，用于抵扣項目土地成本的，應當如實填報《商品房預售款抵扣土地成本申請表》，并向區監管部門提交以下材料：

（一）項目竣工報告；

（二）項目土地成本的有效憑證；

（三）監管賬戶余額單；

（四）其他補充的材料。

第二十條 區監管部門根據開發企業誠信信息管理進行獎懲措施，對符合條件的誠信企業提供便利化服務；對嚴重失信企業從嚴審核預售款申請。

區監管部門應當自收到開發企業使用商品房預售款申請之日起5個工作日內作出答復；對符合本細則第十七條、第十八條、第十九條規定的，應當同意其使用；對不同意使用的，應當以書面方式說明理由。

第二十一條 監管銀行向開發企業撥付監管賬戶內的預售款時，必須憑區監管部門加具同意撥付意見的《商品房預售款使用申請表》或《商品房預售款抵扣土地成本申請表》進行撥付。

第二十二條 預售項目不動產首次登記前，開發企業與預購人解除購房合同需要退回購房預售款的，應當向監管部門提交以下材料：

（一）商品房預售款使用申請表（網上系統打印）；

（二）雙方解除合同申請材料；

（三）原預購人繳款證明；

（四）原預購人銀行賬戶；

（五）其他必要補充的材料。

區監管部門核實情況屬實的，應當在《商品房預售款使用申請表》加具預售款劃入原預購人賬戶的意見，交開發企業到監管銀行劃出購房預售款。

第二十三條 有下列情形之一的，區監管部門可以暫停核準同意預售款使用申請：

（一）開發企業存在違法違規行為導致工程停工的；

（二）預售項目工程建設存在嚴重質量問題的；

（三）其他違反商品房預售資金管理的行為。

第五章 監管賬戶的管理

第二十四條 開發企業需要變更監管賬戶的，應當向區監管部門提交以下材料申請變更：

（一）原監管銀行同意注銷監管賬戶的意見書；

（二）原監管賬戶余額單；

（三）與現監管賬戶的監管銀行簽訂的監管協議（需用POS機收款的應附POS機業務協議書）；

（四）注銷原監管賬戶的《商品房預售款監管賬戶結算申請表》（網上系統打印）；

（五）說明變更監管賬戶原因及事項的申請書；

（六）其他必要補充的材料。

第二十五條 區監管部門審核通過后，應當在《商品房預售款監管賬戶結算申請表》中加具將原監管賬戶預售款余額劃入現監管賬戶的意見，交開發企業到原監管銀行辦理注銷原監管賬戶和預售款余額劃轉手續，并憑開發企業提交的預售款余額轉入現監管賬戶的憑證，完成變更監管賬戶的審批手續。

第二十六條 預售項目在辦理商品房不動產首次登記前，對應的監管賬戶結余金額不得少于已收存商品房預售款總額的5%。監管賬戶涉及的所有商品房預售項目在辦理商品房不動產首次登記后，開發企業可以向區監管部門申請撤銷賬戶監管，申請通過后，該預售項目商品房預售款監管協議同時終止。

第二十七條 區監管部門應建立預售商品房監管賬戶檔案，及時掌握各監管賬戶使用情況。

第二十八條 開發企業在獲得監管銀行按月出具監管賬戶預售款資金收支情況的對賬單后，應附上已售房屋房款收繳情況明細表于每月10日前報送區監管部門核查備案。

第二十九條 區監管部門應不定期對各預售項目的建設進度及預售款撥付情況進行監督檢查。

第六章 法律責任

第三十條 開發企業違反本細則規定使用商品房預售款和直接收存商品房預售款的，區監管部門應當責令其改正，降低或者注銷其房地產開發資質，可以處以違法用款額百分之十以上百分之二十以下的罰款。

第三十一條 監管銀行違反本細則規定撥付商品房預售款和監管部門違反本細則規定同意使用商品房預售款的，上一級主管部門應當責令其改正和追回流失款項；給預購人造成損失的，依法承擔連帶責任。

第三十二條 施工企業、監理企業不按項目建設實際進度，協助提供虛假證明或采取其他方式協助開發企業違規使用商品房預售款的，主管部門應當責令其改正，將其違規行為記入企業誠信信息系統，并依法對相關責任單位和責任人予以處理。

第三十三條 監管部門及其他有關行政管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、索賄受賄的，依法追究行政責任；涉嫌犯罪的，由司法機關依法處理。

第七章 附則

第三十四條 本細則自2019年7月12日起實施，有效期至2021年10月31日。《關于印發<江門市住房和城鄉建設局關于江門市市區商品房預售款監管實施細則>的通知》（江建〔2016〕342號）同時廢止。

臺山市、開平市、鶴山市、恩平市參照執行。

附件：1.江門市區商品房預售款專用帳戶監管協議書

　　　2.商品房預售款繳款通知書

　　　3.商品房預售款使用申請表

    4.商品房預售款抵扣土地成本申請表

    5.商品房預售款監管賬戶結算申請表