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文本解讀：江門市住房和城鄉建設局關于貫徹國有土地上房屋征收與補償條例工作指引
各市、區人民政府，市直各單位：
為深入貫徹執行《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）和《廣東省住房和城鄉建設廳關于實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉有關具體問題的通知》（粵建房〔2013〕26號），依法規范我市國有土地上房屋征收與補償活動，結合我市實際情況，我局制定了《江門市住房和城鄉建設局關于貫徹<國有土地上房屋征收與補償條例>工作指引》。現印發給你們，請遵照執行。執行中遇到的問題，請向我局反映。
江門市住房和城鄉建設局
為認真貫徹執行《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號，以下簡稱《征收條例》）和《廣東省住房和城鄉建設廳關于實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉有關具體問題的通知》（粵建房〔2013〕26號），依法規范江門市國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人（以下簡稱被征收人）的合法權益，結合我市實際，經研究特制定以下工作指引：
一 、明確各自職能，認真履行相關職責
市住建局是市國有土地上房屋征收與補償工作的監管部門，負責對全市國有土地上房屋征收與補償工作進行指導、監督，并承擔市內跨行政區域國有土地上房屋征收與補償的有關協調工作；市政府各相關部門按照各自職責分工做好房屋征收與補償實施工作的指導和監督，完善相關工作機制。
各市（縣級）、區人民政府負責本行政區域內的國有土地上房屋征收與補償工作；其確定的房屋征收部門負責具體組織實施本行政區域內的國有土地上房屋征收與補償工作；發展改革、國土、規劃、住建、財政、公安、工商、文化、教育、民政、街道辦（鎮）等有關部門應當按照各自職責分工，協同實施。
（一）各市（縣級）、區房屋征收部門主要職責
1、組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作；
2、做好房屋征收與補償的宣傳、解釋以及相關信息公開等工作；
3、擬定房屋征收補償方案和決定，配合做好對房屋征收補償方案論證、公布、征求意見、召開聽證會等工作；
4、組織對擬征收項目進行社會穩定風險評估工作，提出應急預案；
5、對征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，并會同有關部門對未經登記的房屋及其他建筑進行認定與處理，將調查結果在房屋征收范圍內向被征收人公布；
6、通知規劃、國土、住建、工商、公安等有關部門對擬征收范圍內房屋及其他建筑暫停辦理相關手續；
7、協調組織被征收人選擇評估機構；
8、與被征收人訂立補償協議，向被征收人支付被征收房屋價值的補償費、搬遷費、臨時安置費、停產停業損失費及補助和獎勵，或者提供周轉用房；
9、依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布；
10、接受舉報并及時核實、處理；
11、完成法律法規規定的和本級人民政府交辦的其他有關房屋征收與補償工作。
（二）委托實施單位
房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。
房屋征收部門委托房屋征收實施單位的，必須出具委托文件，委托事項由房屋征收部門根據上述職責及國有土地上房屋征收補償相關法律法規規定，結合項目實際情況確定。委托文件要載明委托人、受委托人、委托事項、委托權限、委托時限以及雙方權利義務等內容。房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監督，并對其行為后果承擔法律責任。
二、嚴格遵守征收條件
依照《征收條例》第八條規定，市（縣級）、區人民政府可根據以下需要作出征收決定：
（一）國防的需要，主要包括各種軍事設施以及用于軍事目的的交通、能源、通信等建設工程和設施；
（二）使領館建設等外交的需要；
（三）煤炭、石油、燃氣、生物質能、電力、熱力、鐵路、公路、水路、橋梁、航空、管道、郵政、電信、防洪、排水、灌溉、水力、水道、給水、污渠、港口等由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要，政府組織實施的項目并不限于政府直接實施或者獨立投資的項目，也包括了政府主導、市場化運作的項目；
（四）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等社會公共設施建設以及促進社會發展和進步的其他社會公共和福利等公共事業需要，不排除具有營利性的項目，如醫院、學校、供水、供電、供氣、污水和垃圾處理、鐵路、公交等建設項目；
（五）由政府組織實施的城市和國有工礦棚戶區、林區、墾區棚戶區改造，以及保障性住房建設等工程建設的需要；
（六）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中或市政公用設施及其它基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（七）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
依照《征收條例》第九條規定，對需要作出征收決定的征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。
三、征收補償的實施
（一）對征收項目實施提供的資料要求
承擔政府組織實施的公共利益項目的單位, 需要征收國有土地上房屋的,應向房屋所在地房屋征收部門提交征收申請并附以下材料：
1、發展和改革部門出具的征收后擬建項目符合國民經濟和社會發展規劃的意見；保障性安居工程建設、舊城區改建項目，還要提供本市（縣級）、區國民經濟和社會發展年度計劃；
2、城鄉規劃部門出具的擬征收范圍用地符合城鄉規劃和專項規劃的意見（應包含規劃用地紅線圖）；
3、國土資源部門出具的用地情況意見，包括擬征收范圍內土地的土地利用總體規劃情況、土地利用現狀及土地登記情況等；
4、其他需要提交的材料。
（二）申請執行
房屋所在地房屋征收部門應根據規劃部門出具的項目規劃用地紅線圖確定房屋征收范圍，報當地市（縣級）、區人民政府批準執行。
（三）確定征收范圍后主要工作
1、公布征收范圍
房屋征收范圍確定后，房屋所在地房屋征收部門應當在征收范圍內予以公布。房屋征收范圍內不得實施下列行為，違反規定實施的，不予補償。
（1）新建、擴建、改建、裝修房屋及附屬物；
（2）非正常地辦理戶口的遷入和分戶，但因婚姻、出生、回國、軍人退出現役、經批準由外省市投靠直系親屬、刑滿釋放和解除勞動教養、繼承等原因必須辦理戶口遷入和分戶除外；
（3）以被征收房屋為注冊地址辦理工商注冊登記手續；
（4）改變房屋、土地用途；
（5）已依法取得建房批準文件但尚未建造完畢的房屋的續建；
（6）其他不當增加補償費用的行為。
2、暫停辦理相關手續
房屋所在地房屋征收部門應當就前款所列事項，以書面形式通知發展改革、國土、規劃、住建、工商、公安等有關部門暫停辦理相關手續, 相關手續主要包括：發展改革部門的立項審批、城鄉規劃部門的規劃許可、國土資源部門的供地手續和不動產登記、住建部門的施工許可、工商部門的登記注冊等。暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限，暫停期限最長不得超過1年。
3、進行調查登記
房屋征收部門或接受委托的房屋征收實施單位應組織人員開展調查登記工作：
（1）被征收人和家庭成員基本情況；
（2）征收范圍內房屋的地址、權屬、區位、用途、建筑面積、房屋結構、附屬物、附屬設施、裝飾裝修等情況；
（3）未經登記建筑和臨時建筑等情況；
（4）被征收人是否具備享受社會保障住房條件、對補償方式的選擇情況；
（5）因房屋征收造成停產停業、物資、設備搬遷、企業納稅及職工工資等情況；
（6）被征收房屋出租、抵押、查封情況；
（7）征收范圍內就近地段房屋交易價格情況；
（8）其他需要調查登記的有關情況。
房屋征收部門或房屋征收實施單位調查登記時，應當爭取人民政府協調房屋征收范圍內街道辦事處、居委會給予協助，被征收人應當予以配合。調查結果應當對房屋權屬、區位、用途、建筑面積等主要信息在房屋征收范圍內向被征收人公布。
4、對不明確建筑認定處理
房屋征收范圍確定后，房屋征收部門應當報當地市（縣級）、區人民政府組織國土、規劃、住建等相關部門對征收范圍內未經登記的建筑，以及房地產登記簿記載事項不明確或者與現狀不符的建筑進行調查、認定和處理。
被征收房屋的權屬、面積、結構、用途等以房屋權屬證書和房屋登記簿為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，以房屋登記簿為準。房屋對應的土地用途以土地登記用途為準。
5、擬定征收方案
房屋征收部門根據調查情況擬定征收補償方案。房屋征收補償方案應當包括以下主要內容：
（1）征收范圍、補償方式和標準；
（2）產權調換房屋的區位與狀況；
（3）過渡方式和期限，獎勵與補助標準；
（4）停產停業損失計算標準；
（5）其他應該納入補償方案的內容。
在征收范圍內，組織有關部門依法對未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。住宅不按規定改非住宅的認定和補償，按有關規定處理。
6、補償方案的論證和征詢意見
房屋征收部門應當將補償方案報所在地市（縣級）、區人民政府組織發展改革、國土、規劃、環境保護、文物保護、住建、財政等有關部門參加論證并予以公布，公開征詢公眾意見，征詢意見的期限不少于30日。
征求意見情況和根據公眾意見修改的情況要及時向社會公布。
因舊城區改建需要征收房屋，2/3以上被征收人認為征收補償方案不符合《征收條例》規定的，應當組織由被征收人、公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。參加聽證會的公眾代表可包括被征收房屋所在地街道辦（鎮）、社區（村）組織代表、人大代表或者政協委員等。
房屋征收部門應當根據聽證會意見對房屋征收補償方案進行修改后報當地市（縣級）、區人民政府。
7、進行風險評估，確保補償費用到位
作出房屋征收決定前，需進行社會穩定風險評估,制定并認真落實各項防范、化解、處置措施；社會穩定風險評估工作由房屋征收部門會同公安、民政、人力資源和社會保障、信訪部門及鎮人民政府、街道辦事處、基層組織進行論證，并形成房屋征收社會穩定風險評估報告和應急預案。
房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，應當經當地市（縣級）、區人民政府常務會議討論決定。
作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。
8、公布征收決定
房屋征收決定應當在征收范圍內公告，并且在當地公開發行的報紙上刊登和在當地市（縣級）、區政府門戶網站上公告。公告應當載明以下內容：
（1）征收的目的和依據；
（2）征收的地點和范圍；
（3）房屋征收補償方案；
（4）房屋征收部門和征收實施單位；
（5）達不成協議或者被征收房屋所有權人不明確等的處理辦法；
（6）行政復議、行政訴訟權利；
（7）索取房屋征收相關資料以及咨詢地點；
（8）其他應當公告的事項。
房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。
被征收人對房屋征收決定不服的,可以依法申請行政復議,也可以依法提起行政訴訟。
9、被征收房屋價值的確定和選擇房地產價格評估機構
（1）被征收房屋價值的確定
被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照《國有土地上房屋征收評估辦法》（住建部建房〔2011〕77號）評估確定；被征收房屋價值的評估補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格；被征收房屋的價值包含國有土地及其地上附著物價值。
（2）房地產價格評估機構的選擇
市房屋征收部門在江門市住房和城鄉建設網頁統一公布全市具有相應資質、有意向從事房屋征收評估的房地產價格評估的房地產價格評估機構名單，并實行動態更新。
房地產價格評估機構由被征收人在政府作出房屋征收決定并公告后30個工作日內協商選定；在規定時間內不能協商選定的，由房屋征收部門組織被征收人采取少數服從多數的原則投票決定或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定；參加確定的房地產價格評估機構不得少于三家；隨機確定房地產價格評估機構時應當由公證部門現場公證。
（3）評估實施
房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。被征收房屋評估時點為房屋征收決定公告之日。具體評估工作按照《國有土地上房屋征收評估辦法》（住建部建房〔2011〕77號）規定開展。
10、補償內容
房屋征收決定的補償內容包括：
（1）被征收房屋價值的補償；
（2）被征收房屋裝修、附屬物價值的補償；
（3）搬遷補助費、臨時安置補助費；
（4）因征收非住宅房屋造成的停產停業損失的補償。
（5）相關補助和獎勵；
（6）其他合法補償。
11、被征收人有選擇補償的權利
被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。
被征收房屋屬政府房管部門管轄的直管公房，在國家對直管公房的處置未作出具體政策規定前，征收補償原則上采取房屋產權調換方式。
12、臨時安置
因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費。選擇產權調換房屋的，在交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房，遷入補償安置房時，被征收人必須按時騰退周轉用房。有關違約責任由雙方在房屋征收補償協議中協商確定，另有約定的從其約定。
13、被征收人符合條件的優先考慮住房保障
被征收人符合當地住房保障條件且按規定通過資格審核和公示的，應當優先給予住房保障。申請住房租賃補貼的，由住房保障主管部門自被征收人簽訂補償協議并實際搬遷后的當月起發放住房租賃補貼；申請公共租賃住房等保障性住房的，在輪候時采取加分等方式給予優先安排。
征收個人住宅，被征收人均建筑面積不足當地最低住房保障標準的，可增購不足部分。具體辦法由各市（縣級）、區人民政府制定。
14、附屬設施的補償
征收已登記房屋的附屬設施，屬天井、庭院、花園等可給予適當補償。對于合法房屋基底所占面積外的合法國有土地使用權面積，應給予適當補償。 被征收房屋內裝有電話、廣播、有線電視線路、網絡和煤氣管道等，房屋征收部門應按省、市有關主管部門規定的標準向被征收人支付遷移費。具體補償標準和方式由市（縣級）、區人民政府確定。
被征收人在房屋征收期間的水、電費、衛生費等費用應自負。
15、停產停業補償
因征收造成非住宅房屋停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等確定。其中，房屋被征收前的效益原則上以房屋征收決定作出前1年內實際月平均稅后利潤為準，不能提供納稅情況等證明或者無法核算稅后利潤的，按上年度本地區同行業平均稅后利潤額或者同類房屋市場租金計算。停產停業期限的確定，選擇貨幣補償的按6個月計算；選擇產權調換的，停產停業期限自被征收人實際搬遷之日起至產權調換房屋通知交付之日止。
16、簽訂補償協議
房屋征收部門與被征收人依照本《工作指引》的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立征收補償協議。
征收補償協議訂立后，一方當事人不履行征收補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。
17、補償到位后及時辦理原產權注銷
被征收人應當在簽訂征收補償協議書時，向房屋征收部門交回被征收房屋的國有土地使用權證、房地產權證，由房屋征收部門協助其向相關土地房屋登記部門申請辦理注銷手續,產權登記部門應當予以注銷。
18、作出補償決定
房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的人民政府按照征收補償方案作出征收補償決定并予以公告。
被征收房屋所有權人不明確、產權糾紛尚未解決的，征收補償方式原則上采取產權調換。
被征收房屋所有權人不明確的，房屋拆除前，房屋征收部門應當對被征收房屋作出勘察記錄，并向公證機關辦理公證和證據保全。
補償決定應包括本《工作指引》第三款（三）項第16點規定的有關補償協議的事項。
被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
19、簽訂補償協議后可辦理相關手續
公安、教育、郵政電信、供水等部門憑房屋征收補償協議，按有關規定給予被征收人辦理戶口遷移、郵件傳遞、電話遷移、供水、供電以及轉學、轉托等手續，不應借故不予辦理。
四、禁止違法迫遷
實施房屋征收應當先補償、后搬遷。
作出房屋征收決定的人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在征收補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。
任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。
五、強制執行
被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的人民政府依法申請人民法院強制執行。
強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。
六、后續工作的處置
（一）建立檔案
房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布，定期報市房屋征收部門。
（二）報送資料
房屋征收部門要及時做好有關數據統計匯總上報工作，并在征收決定到期后起30日內向江門市住建局報送書面工作總結。
七、特殊建筑的征收補償問題
法律、法規對征收外國領事館房屋、軍事設施、華僑房屋、教堂、寺廟、文物古跡、歷史文化保護區內的建筑物等另有規定的，依照有關的法律、法規執行。
粵公網安備 44070302000670
