《江門市住房和城鄉建設局關于業主電子投票工作指引》的解讀方案

　　一、基本情況

　　為保障業主對共有和共同管理權利的重大事項行使表決權，維護業主、物業服務企業合法權益，規范電子投票活動，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》等有關規定，參照廣州經驗，結合我市實際，我局書面征求了各市區人民政府、市自然資源局、市物業管理協會和公眾的意見和建議，起草制訂《江門市住房和城鄉建設局關于業主電子投票工作指引》（以下簡稱《工作指引》）的相關工作, 并已經通過市司法局審查。實施后，計劃依托我局開發建設的江門市物業管理公眾服務平臺，業主通過微信等渠道對依法應當由業主大會決定或者應當由業主共同決定的事項進行投票表決活動。

　　二、出臺必要性

　　（一）廣大市民對電子投票需求迫切。起草工作指引是開展電子投票的必要途徑。據2018年統計數據，我市已成立的業主委員會125個，正在籌備成立的業主委員會37個，有效申請住宅維修資金271宗，成立業主大會、選舉及換屆業主委員會、申請住宅維修資金、選聘解聘物業服務企業和改建重建小區建筑物及其附屬設施等都需要通過業主表決共同決定，目前我市業主表決大部分采用上門派票的方式，增加投票成本，延長了投票時間，提高了投票難度，特別是大中型小區，投票難是成立業主大會選舉業主委員會、選聘解聘物業服務企業面臨的主要問題之一，電子投票能有效解決投票難問題，滿足業主維護自身利益的需要。

　　（二）屬地部門對電子投票需求迫切。在成立業主大會選舉業主委員會、選聘解聘物業服務企業過程中，通常存在利益沖突，易產生投訴糾紛，屬地部門在履行指導成立或監督管理工作時，常遇到反映業主表決簽名造假、小區重大事項未通過業主大會表決等問題，電子投票能有效解決紙質投票簽名造假等問題，減少相關投訴糾紛，為屬地監管提供幫助。

　　三、《工作指引》重點說明的幾個問題

　　《指引》共4章，分別是總則、收集投票范圍信息數據、開展電子投票和附則，重點說明如下：

　　（一）《指引》羅列采用電子投票10種情形。包含有

　　1.制定、修改業主大會議事規則；

　　2.制定、修改管理規約；

　　3.選舉業主委員會或者更換、罷免業主委員會委員；

　　4.續聘、選聘、解聘物業服務企業；

　　5.籌集和使用專項維修資金;

　　6.決定住宅專項維修資金管理制度;

　　7.依法改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　8.依法改變共用部位、共用設施設備的用途；

　　9.利用共用部位、共用設施設備合法經營，管理和使用經營收益；

　　10.法律、法規、規章、規范性文件規定或者管理規約、業主大會議事規則依法約定應當由業主大會表決或者由業主共同決定的事項。

　　（二）《指引》明確業主數據的建立和完善方法。業主信息收集是業主投票的重要工作，業主清冊不提供、業主清冊不準確、業主不在家信息收集難是現業主表決常遇到的問題，指引規定市住房城鄉建設局和市、各市（區）不動產登記部門和房地產檔案行政管理部門應當建立投票系統數據庫所需信息的共享和更新機制，由投票組織者會同物業服務企業在使用前完善數據庫，盡可能保障業主信息的完善和準確，方便投票組織者使用業主信息。

　　（三）《指引》明確開展電子投票程序。明確投票組織機構、業主使用程序和街道辦事處（鎮人民政府）、住宅維修資金管理中心受理程序，結合江門市物業公眾服務平臺實施。并規定投票結果異議處理程序，規定異議提出人應當在公示期間實名提出書面異議，由會議組織機構處理后，再向街道辦事處（鎮人民政府）反映處理等。

　　（四）《指引》規定可以采用書面表決投票對微信投票進行補充。我們鼓勵采用電子投票，考慮部分業主不使用或不愿使用微信等工具，《指引》規定可以采用電子投票器投票和書面表決投票對微信投票進行補充，并規定相關錄入方法。

　　（五）《指引》注重隱私保護。本規則規定公開自然人業主的姓名、手機號碼的，應當保護業主隱私，只能公開自然人業主的姓氏、手機號碼的前3位和后4位數字，其余信息應當用*號代替。并禁止冒充業主或者指使他人冒充業主使用微信投票、偽造或者指使他人偽造表決票、選票、業主簽名、書面委托書和電子投票表決結果、將業主信息用于與物業管理無關的活動等行為。