文本解讀：江門市工業(yè)廠房開發(fā)經營和分割銷售管理的指導意見

　　關于印發(fā)《江門市工業(yè)廠房開發(fā)經營和分割銷售管理的指導意見》的通知（聯(lián)合發(fā)文）（江建【2021】29號）

圖解：江門市工業(yè)廠房開發(fā)經營和分割銷售管理的指導意見

　　一、修訂背景

　　為貫徹落實市委、市政府有關工業(yè)立市等工作部署，加快推動我市工業(yè)廠房發(fā)展，市住房城鄉(xiāng)建設局和市自然資源局根據(jù)相關法律法規(guī),借鑒國內城市有關政策措施，結合我市實際，于2019年9月24日出臺了《江門市工業(yè)廠房開發(fā)經營和分割銷售管理的指導意見（試行）》，有效期兩年。根據(jù)市政府的工作要求，市住房城鄉(xiāng)建設局和市自然資源局對《指導意見》實施情況、存在問題進行了充分調查、分析、評價，做出全面、客觀的評估，并結合實際，進行修訂，形成《江門市工業(yè)廠房開發(fā)經營和分割銷售管理的指導意見》。（以下簡稱《指導意見》）

　　二、修訂依據(jù)

　　《廣東省自然資源廳關于明確工業(yè)物業(yè)產權分割及分割轉讓不動產登記有關事項的通知》（粵自然資規(guī)字〔2019〕3號）、《廣東省人民政府關于印發(fā)廣東省降低制造業(yè)企業(yè)成本支持實體經濟發(fā)展若干政策措施（修訂版）的通知》（粵府〔2018〕79號）等。

　　三、主要內容

　　《指導意見》主要內容包括：

　　（一）適用類型和范圍。

　　本意見所指的工業(yè)廠房包括各市(區(qū))的商品廠房和其他工業(yè)廠房。

　　商品廠房是指具有房地產開發(fā)資質的企業(yè)在規(guī)定范圍內的新出讓工業(yè)用地或“三舊”改造用地上進行統(tǒng)一規(guī)劃建設、達到建設規(guī)模要求，向市場銷售或出租的工業(yè)廠房。該工業(yè)廠房用地需在出讓合同或補充合同中約定可分割及分割比例。

　　其他工業(yè)廠房是指除商品廠房外，土地權屬人在持有的工業(yè)用地上根據(jù)規(guī)劃要求建成并已確權登記的廠房、倉庫等物業(yè)。本意見的其他工業(yè)廠房僅限于制造業(yè)企業(yè)、外商投資企業(yè)、工業(yè)類用地升級改造開發(fā)項目和科技企業(yè)孵化器產權分割項目在工業(yè)性質國有建設用地上已確權登記的廠房、倉庫等物業(yè)（以下簡稱“工業(yè)物業(yè)”）。

　　（二）商品廠房項目開發(fā)建設、經營和租售管理。

　　1．用地。需位于工業(yè)園區(qū)或屬于“三舊”改造用地。商品廠房項目用地面積占各園區(qū)總面積的20%以內。最高可銷售的計容建筑面積占總計容建筑面積的比例標準由各市（區(qū)）確定，并在土地出讓合同或補充合同中予以明確。

　　2．規(guī)模。項目占地面積30畝（含）以上或建筑面積在3萬平方米（含）以上，建筑容積率應達到1.6及以上，工業(yè)廠房建筑面積控制在總計容建筑面積80%（含）以上。

　　3．銷售。省級以上工業(yè)園區(qū)的商品廠房項目及其他經縣級以上人民政府批準預售的商品廠房項目，可辦理預售許可。其他商品廠房項目實行現(xiàn)售制度。產業(yè)類用房可按幢、層、套等固定界限銷售；每個分割單元最小建筑面積不得少于300平方米。辦公、生活服務等配套用房隨產業(yè)類用房按規(guī)定比例進行分割、分割轉讓、抵押。

　　4．轉讓。須滿2年（以不動產證書登記時間計算）才可進行轉讓。受讓對象與再次轉讓對象限定為符合園區(qū)產業(yè)規(guī)劃的生產、銷售、科研型企業(yè)法人或總部經濟法人、生產性服務業(yè)企業(yè)法人。“三舊”改造項目首次受讓對象與再次轉讓對象限定為企業(yè)法人。

　　（三）其他工業(yè)廠房開發(fā)建設、分割轉讓管理

　　1．除了商品廠房外的其他工業(yè)物業(yè)產權可按幢、層等固定界限為基本單元分割為可以獨立使用且權屬界線封閉的空間，不得在層內再進行分割。

　　2．工業(yè)物業(yè)分割轉讓后原權利人自留的工業(yè)或倉儲功能的建筑面積占分割轉讓前工業(yè)或倉儲功能確權登記的建筑面積比例不得低于40%。受讓后的工業(yè)物業(yè)產權自完成轉移（分割轉讓）不動產登記之日起5年內不得再次轉讓。

　　容積率在1.6以上、二層以上且?guī)ЧI(yè)電梯的高標準廠房和工業(yè)大廈的分割轉讓可不受本條限制。

　　3．工業(yè)物業(yè)分割轉讓的受讓方限定為企業(yè)法人。其中，制造業(yè)企業(yè)工業(yè)物業(yè)產權受讓方須為經依法注冊登記且為轉讓方的產業(yè)鏈合作伙伴企業(yè)。

　　本意見自2021年2月28日起實施，有效期至2024年5月1日。

江門市住房和城鄉(xiāng)建設局

2021年1月30日

咨詢電話：3831924