文本解讀：江門市住房和城鄉建設局關于首次成立業主大會和業主委員會工作指引（2022年修訂）

　　江門市住房和城鄉建設局關于印發《江門市住房和城鄉建設局關于首次成立業主大會和業主委員會工作指引（2022年修訂）》的通知（江建〔2022〕84號）

圖解：江門市住房和城鄉建設局關于首次成立業主大會和業主委員會工作指引（2022年修訂）

　　一、修訂背景

　　為貫徹落實2021年1月1日起施行的《民法典》新規，同時解決工作實踐中出現的問題，規范我市業主大會和業主委員會成立程序，我局根據《民法典》《物業管理條例》《廣東省物業管理條例》《業主大會和業主委員會指導規則》及有關法律法規，結合實際，對《江門市住房和城鄉建設局關于首次成立業主大會和業主委員會工作指引》進行修訂，形成《江門市住房和城鄉建設局關于首次成立業主大會和業主委員會工作指引（2022年修訂）》（以下簡稱《工作指引（2022年修訂）》）。

　　二、主要變化

　　一是修訂完善業主大會籌備工作流程，明確擇優選擇籌

　　備組、業委會人選。

　　《工作指引（2022年修訂）》新增籌備組工作方案的參考文本附件，便于統一指導開展籌備工作；新增籌備工作非因籌備組原因中止的，可延長籌備工作時限的規定；新增街道辦事處（鎮人民政府）推薦和審核把關籌備組、業委會人選的要求，擇優選擇籌備組、業委會人選；取消籌備組成員自薦產生程序；完善籌備組推薦人管理，增加推薦籌備組候選人人數要求，并要求寫入業主大會籌備組的工作方案；刪除籌備組成員遞補規定，遞補轉寫入業主大會籌備組的工作方案。

　　二是修訂了首次業主大會投票和業主大會表決規則。

　　《工作指引（2022年修訂）》刪除原應當約定未投票、棄權的業主投票權數計入多數票的規定；新增確定首次業主大會投票權數時，車位、攤位等特定空間計入投票面積的規定；鼓勵采用電子投票，新增業主大會召開也可以采取電子投票方式；推動業主積極參與投票，新增明確投票延長時間最多為30日；為及時處理解決業主的異議和爭議，新增投票表決結果異議處理程序；根據《民法典》278條的新規定，對投票表決產生《業主大會議事規則》《管理規約》和業主委員會委員等事項修改為“應當經專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。”

　　三是修訂了《業主大會議事規則（示范文本）》關于業委會管理的內容。

　　落實推進黨建引領，加強業主委員會建設?！豆ぷ髦敢?022年修訂）》新增業主委員會應主動接受基層黨組織領導，小區重大事項事先向社區黨組織報告等內容；新增授權業主委員會行使應急維修和單筆一定限額內業主共有部分經營收益支出使用決策權力；新增業主委員會主任、副主任通訊津貼和按需要聘請專職工作人員等內容。

　　四是簡化業主委員會備案需提交的資料。

　　簡化備案手續,刪減了上一版工作指引中需提交備案的“會議表決結果、分工安排、其他資料”等資料。

　　三、主要內容

　　《工作指引（2022年修訂）》主要從申請成立首次業主大會、成立首次業主大會籌備組、業主委員會成立、業主委員會委員的終止和遞補等方面闡述關于首次成立業主大會和業主委員會的工作要求。

　　（一）申請成立首次業主大會

　　符合以下情形之一的：1.20%以上業主聯名；2.已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積50%以上，業主可以向街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出成立業主大會的書面要求。

　　（二）成立首次業主大會籌備組

　　籌備組成員由業主代表、建設單位以及街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表7～15人單數組成。其中，業主代表應當不少于業主大會籌備組人數的60%，由物業管理區域內的住宅業主和非住宅業主組成。

　　《工作指引（2022年修訂）》列舉籌備組業主代表的建議條件，明確成立首次業主大會籌備組程序。籌備組組織制訂《首次成立業主大會的工作方案》，并對應開展的籌備工作作出具體要求：

　　1.確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；確定每戶業主在首次業主大會上的投票權數。2.確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容。3.草擬《管理規約》《業主大會議事規則》并征求意見。4.依法確定首次業主大會會議表決規則。5.制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單。6.完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　（三）業主委員會成立

　　業主大會自首次業主大會會議表決通過《管理規約》《業主大會議事規則》，并選舉產生業主委員會之日起成立。《工作指引（2022年修訂）》中明確對投票表決結果有異議的處理辦法、業主委員會成立備案的辦理程序以及業主委員會印章的管理和使用要求。

　　（四）業主委員會委員的終止和遞補

　　《工作指引（2022年修訂）》明確業主委員會委員終止的具體情況以及委員職務終止、空缺、缺員和辭職等情形下遞補補足工作流程。

　　四、施行時間

　　本指引自2022年5月1日起施行，有效期至2027年4月30日。

　　咨詢電話：3831646。

江門市住房和城鄉建設局

2022年4月