【已失效】關于印發《江門市工業廠房開發經營和分割銷售管理的指導意見》的通知

關于印發《江門市工業廠房開發經營和

分割銷售管理的指導意見》的通知

江建〔2021〕29號

JMBG2020064

各市（區）人民政府，各有關單位：

　　為貫徹落實市委、市政府有關工業立市等工作部署，加快推動我市工業廠房發展，根據省有關文件的精神和市政府工作要求，結合我市實際，江門市住房和城鄉建設局會同江門市自然資源局對《江門市工業廠房開發經營和分割管理的指導意見（試行）》進行了修訂，制定了《江門市工業廠房開發經營和分割管理的指導意見》，經市政府同意，現印發給你們，請遵照執行。

江門市住房和城鄉建設局       江門市自然資源局

2021年1月29日

江門市工業廠房開發經營和分割銷售管理

的指導意見

　　為貫徹落實《廣東省人民政府關于印發廣東省降低制造業企業成本支持實體經濟發展若干政策措施（修訂版）的通知》（粵府〔2018〕79號）和《廣東省自然資源廳關于明確工業物業產權分割及分割轉讓不動產登記有關事項的通知》（粵自然資規字〔2019〕3號），支持企業盤活土地資源，提高利用率，規范我市工業廠房開發經營和分割銷售行為，根據相關法律法規和我市實際，現就有關事項通知如下：

　　一、適用類型

　　本意見所指的工業廠房包括各市(區)的商品廠房和其他工業廠房。

　　（一）商品廠房是指具有房地產開發資質的企業在規定范圍內的新出讓工業用地或“三舊”改造用地上進行統一規劃建設、達到建設規模要求，向市場銷售或出租的工業廠房。該工業廠房用地需在出讓合同或補充合同中約定可分割及分割比例。

　　（二）其他工業廠房是指除商品廠房外，土地權屬人在持有的工業用地上根據規劃要求建成并已確權登記的廠房、倉庫等物業。

　　二、商品廠房項目開發建設、經營和租售管理

　　（一）適用范圍

　　本意見的商品廠房的范圍，包括符合國土空間規劃（城鄉規劃、土地利用總體規劃）、產業規劃等規劃，經縣級以上人民政府批準同意，在國有建設工業類用地上開發建設、銷售經營的廠房。土地需位于工業園區或屬于“三舊”改造用地。各工業園區應根據園區產業發展情況，合理控制園區內商品廠房總量，原則上商品廠房項目用地面積占各園區總面積的20%以內。最高可銷售的計容建筑面積占總計容建筑面積的比例標準由各市（區）確定，并在土地出讓合同或補充合同中予以明確。

　　（二）項目開發單位

　　項目開發單位應具有房地產開發資質。鼓勵社會資本采取與項目開發單位合資、合作或者獨資的方式開發商品廠房項目。

　　（三）建設規模

　　商品廠房項目規模原則上要求占地面積30畝（含）以上或建筑面積在3萬平方米（含）以上，建筑容積率1.6及以上，工業廠房建筑面積控制在總計容建筑面積80%（含）以上。辦公、生活等配套用房嚴禁建造為成套住宅、專家樓、賓館、招待所等。配套用房須與工業廠房同步設計、同步實施、同步交付使用。“三舊”改造項目在批準項目實施時另行確定相關指標。

　　商品廠房項目的容積率應按項目所在地段的控制性詳細規劃和《江門市市區工業用地容積率管理的實施意見（試行）》確定，并以各市（區）自然資源部門出具的規劃條件為準。

　　（四）分割銷售

　　省級以上工業園區的商品廠房項目及其他經縣級以上人民政府批準預售的商品廠房項目，可辦理預售許可。商品廠房的預售工程進度條件和預售款監管等,按《廣東省商品房預售管理條例》和《廣東省關于調整商品房預售項目工程進度形象進度條件的通知》（粵建房字〔2001〕2號）等文件執行。

　　其他商品廠房項目實行現售制度，參照《關于印發<江門市住房和城鄉建設局商品房現售管理辦法>的通知》(江建〔2019〕226號)等文件執行。產業類用房可按幢、層、套等固定界限銷售，辦公、生活服務等配套用房不得單獨進行分割、分割轉讓或抵押，但可以隨產業類用房按規定比例且以幢、層、套等固定界線為基本單元（可以獨立使用且權屬界線封閉的空間）進行配套分割、分割轉讓、抵押。

　　商品廠房項目申請辦理預售許可或現售備案前，園區管委會（“三舊”改造項目由屬地“三舊”改造管理部門）根據最高可分割銷售比例，確定項目可銷售范圍。不動產登記部門根據最高可分割銷售比例、銷售范圍，按幢、層、套辦理登記手續。

　　分期開發建設的項目應統一規劃，公共配套設施建成驗收后才能進行商品廠房銷售。每期可銷售的建筑面積=本期建筑面積×最高可分割銷售比例。

　　商品廠房可按幢、層、套等固定界限為基本單元分割為可以獨立使用且權屬界限封閉的空間。每個分割單元均應符合交通、消防安全等要求，最小建筑面積不應少于300平方米。每個分割單元不得單獨設置廚房、衛生間，每層可合理集中設置公共衛生間。

　　（五）轉讓規定

　　各市（區）在出讓土地時，需明確購買商品廠房須滿2年（以不動產證書登記時間計算）才可進行轉讓，以及購買商品廠房未滿2年進行轉讓的處理措施。

　　工業園區內的商品廠房首次受讓對象與再次轉讓對象限定為符合園區產業規劃的生產、銷售、科研型企業法人或總部經濟法人、生產性服務業企業法人。園區管委會應當對購買對象與轉讓對象的資格條件進行核準，并出具意見，作為商品廠房預售許可（現售備案）或交易網簽備案的依據。“三舊”改造項目首次受讓對象與再次轉讓對象限定為企業法人。

　　（六）運營管理

　　項目開發單位負責保障和維護項目內配套設施，滿足入駐企業所需條件，組建或聘請有資格、有能力的專業服務公司承擔項目范圍內的物業管理相關工作。鼓勵項目開發單位引進投融資服務機構，搭建各類科技創新和產業公共技術平臺，扶持入駐企業的發展。

　　入駐企業應符合商品廠房項目的產業定位，滿足投資協議約定或經過審批的產業規劃，并認真執行有關安全生產、環境保護有關法律法規。租賃商品廠房的入駐企業應到所在地住房和城鄉建設部門辦理房屋租賃登記備案。

　　（七）金融支持

　　鼓勵銀行積極創新金融產品，加大對商品廠房項目的融資支持力度，提供按揭等融資服務。鼓勵金融機構對項目開發單位提供房地產開發貸款；對購買廠房的入駐企業提供貸款支持，首付可不高于購買廠房總價的30%，余額貸款期限可不少于10年。

　　三、其他工業廠房開發建設、分割轉讓管理

　　（一）適用范圍

　　本意見的其他工業廠房僅限于制造業企業、外商投資企業、工業類用地升級改造開發項目和科技企業孵化器產權分割項目在工業性質國有建設用地上已確權登記的廠房、倉庫等物業（以下簡稱“工業物業”）。主要適用于企業盤活低效用地、閑置廠房。

　　（二）分割轉讓的規定

　　1．除了商品廠房外的其他工業物業產權可按幢、層等固定界限為基本單元分割為可以獨立使用且權屬界線封閉的空間，不得在層內再進行分割。每個分割單元均應符合交通、消防安全等要求。分割及分割轉讓時，不得將已經登記的一宗土地分割為多宗土地，辦理不動產登記時標注土地使用權按份共有或共同共有。工業物業建筑區內的辦公、生活服務等配套用房不得單獨進行分割、分割轉讓或抵押，但可以隨工業物業產權按規定比例且以幢、層等固定界限為基本單元（可以獨立使用且權屬界線封閉的空間）進行分割、分割轉讓、抵押。

　　2．工業物業分割轉讓后原權利人自留的工業或倉儲功能的建筑面積占分割轉讓前工業或倉儲功能確權登記的建筑面積比例不得低于40%。受讓后的工業物業產權自完成轉移（分割轉讓）不動產登記之日起5年內不得再次轉讓（在不動產證書附記項中注記清楚起止時限）。

　　容積率在1.6以上、二層以上且帶工業電梯的高標準廠房和工業大廈的分割轉讓可不受本條限制。

　　3．工業物業分割轉讓的受讓方限定為企業法人。其中，制造業企業工業物業產權受讓方須為經依法注冊登記且為轉讓方的產業鏈合作伙伴企業。受讓方是否為轉讓方的產業鏈合作伙伴企業，由各市（區）工業和信息化部門進行核準并出具意見，作為轉讓雙方辦理合同網簽備案和不動產轉移登記的依據。

　　（三）辦理程序

　　1．資格核準

　　各市（區）工業和信息化部門、商務部門、“三舊”改造工作部門、科技部門根據江門市工業物業產權分割及分割轉讓不動產登記工作流程等文件的規定辦理資格核準。

　　2．開發建設和產權分割

　　分期開發建設的項目應統一規劃，公共配套設施建成驗收后才能進行工業物業的分割轉讓。每期可分割轉讓的建筑面積=本期建筑面積×可分割轉讓比例。項目權利人在申請辦理工業物業分割登記前,應委托有相應測繪資質的測繪機構進行房屋測繪，并制定分割轉讓方案。分割轉讓方案應按照《中華人民共和國民法典》第274條“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。”的規定，明確項目的共有部分,分割、轉讓的范圍及比例，并在測繪報告及附圖中注明。轉讓雙方在辦理轉移登記時應對測繪報告中共有部分的范圍及面積簽名確認。不動產登記機構應征求各市（區）自然資源部門對工業物業分割的意見，各市（區）自然資源部門一般應在7個工作日內將意見回復不動產登記機構。

　　3．產權轉讓

　　轉讓雙方憑上述1、2點的資格核準材料、工業物業分割轉讓方案、測繪報告等材料向屬地不動產登記部門申請辦理轉移登記。

　　四、附則

　　（一）本意見自2021年2月28日起實施，有效期至2024年5月1日。如上級出臺最新文件規定的，從其規定。

　　（二）在本意見實施前，其他工業廠房已經有關部門批準分割或分割轉讓但未實施完成的項目，按照已批準的方案辦理。

圖解：關于印發《江門市工業廠房開發經營和分割銷售管理的指導意見》的通知圖解

文本解讀：關于《江門市工業廠房開發經營和分割銷售管理的指導意見（修訂稿）》的解讀