解讀文本：江門市自然資源局關于延長《江門市自然資源局關于江門市區不動產登記歷史遺留問題的處理意見（試行）》文件有效期的通知

　　一、《江門市自然資源局關于江門市區不動產登記歷史遺留問題的處理意見（試行）》的制訂背景是什么？

　　自2016年實施不動產統一登記以來，江門市不動產登記工作運行平穩，取得了良好成效。但隨著工作不斷深入，原來房屋和土地長期分散登記遺留的歷史問題日益突出，不利于維護群眾合法財產權益，也給社會安全穩定帶來了隱患。為切實解決不動產登記歷史遺留問題，進一步規范不動產登記工作，江門市自然資源局制訂出臺了《江門市自然資源局關于江門市區不動產登記歷史遺留問題的處理意見（試行）》（以下簡稱《處理意見》）。

　　二、《處理意見》的制訂依據是什么？

　　制訂依據包括：

　　（一）《中華人民共和國土地管理法》；

　　（二）《中華人民共和國城市房地產管理法》；

　　（三）《中華人民共和國物權法》；

　　（四）《不動產登記暫行條例》；

　　（五）《不動產登記暫行條例實施細則》。

　　三、《處理意見》主要解決了哪些不動產登記歷史遺留問題？

　　《處理意見》主要對六類不動產登記歷史遺留問題提出了具體的處理辦法：

　　一是關于建筑物跨宗地紅線建設導致用途或土地使用年限不一致的問題。對于建筑物跨宗地紅線建設導致土地使用年限不一致的，按照土地使用年限“就短”的原則辦理。對于建筑物跨宗地紅線建設導致土地用途不一致的，按照經規劃批準的建筑物的實際用途確定土地的用途，依法須補繳土地出讓金的，土地使用權人須進行補繳。

　　二是關于建筑物超出宗地紅線占用國有建設用地的問題。分三類情況處理：1.建筑物基底未超出用地紅線但陽臺、飄窗等垂直投影超出紅線的，可以辦理登記；2.建筑物基底超出用地紅線,房屋業主未辦理房屋所有權證的，視不同情況采取“按照實際用地和建筑面積登記”、“進行違法用地處理并補辦土地使用權出讓手續后辦理登記”、“不予受理登記，屬于住宅的列入問題樓盤一事一議”等辦法處理；3.建筑物基底超出用地紅線,房屋業主已辦理房屋所有權證并持該證書申請登記的，可以辦理登記，但房屋業主需視情況補繳超出用地紅線部分的土地出讓金及相關稅費。

　　三是關于已確權商住樓宇無土地權屬來源的問題。分兩類情況處理：1.小區全部房屋仍在開發商名下或房屋為自建房的，進行違法用地處理并補辦土地出讓手續后，予以辦理登記；2.房屋業主已辦理房屋所有權證并持該證書申請登記的，原則按照劃撥土地辦理。但涉及買賣、交換、贈與、抵押等不動產處置情況的，房屋業主須補辦土地出讓手續、補繳土地出讓金后，才可辦理登記。

　　四是關于房屋用途和土地用途不一致或房屋與規劃批準建設內容不一致的問題。對于房屋用途和土地用途不一致的，采取分別按照原記載的房屋、土地用途登記的辦法處理，但要求地方政府在登記后一年內組織完善相關手續。對于國有土地上自建住宅存在與原規劃批準建設內容不一致的，應依法重新核定后，才予以辦理登記。

　　五是關于有合法用地來源的農村宅基地上房屋缺乏規劃報建資料的問題。對于該類情況，劃分時間段進行處理：1.房屋在江門市實施土地總登記前（即1992年12月以前，含12月）建成的，按照房屋實際建筑面積登記；二是房屋在江門市實施土地總登記后（即1992年12月以后）至2008年《城鄉規劃法》實施前建成，符合規劃、登記相關管理規定，且宅基地依法批準使用的，按照房屋實際面積登記；三是房屋在2008年《城鄉規劃法》實施后建成，符合城鄉規劃及相關管理規定，且宅基地依法批準使用的，經依法處理后辦理登記。

　　六是關于綜合用地、商住用地細分為住宅、商業、工業等用途的問題。對于在土地出讓時，綜合用地、商住用地等無進行用途細分，但是根據城市規劃，需進行用途細分的，按照不超過原土地出讓年限及土地用途最高出讓年限的原則辦理。具體為：使用年限自原土地出讓起始日期計算，綜合用地細分為住宅用地50年，商業用地40年，工業用地50年；商住用地細分為住宅用地70年，商業用地40年。

　　四、《處理意見》的適用范圍是什么？

　　本意見適用于江門市區（含蓬江區、江海區、新會區）轄區范圍內，對實施不動產統一登記（2016年3月11日）前存在的不動產登記歷史遺留問題的處理。其他縣級市可參照執行。

　　五、《處理意見》什么時候實施？有效期延長到什么時候？

　　本意見自2019年3月1日起施行，有效期3年。根據《江門市行政機關規范性文件管理規定》（江府辦〔2009〕107號）的要求，市自然資源局對有效期即將屆滿的規范性文件進行了梳理評估。經評估，《處理意見》繼續施行，其有效期延長2年，自2022年3月1日起延期施行，有效期延期至2024年2月29日。在繼續施行期間，該文件如有修改或廢止，以新修改文件的公布或廢止的通知為準。

聯系人:周先生 電話：3276915

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