文本解讀：江門市自然資源局關于印發江門市市區不動產登記歷史遺留問題的處理意見的通知

　　一、《江門市市區不動產登記歷史遺留問題的處理意見》的制定背景是什么？

　　為進一步解決江門市市區不動產登記歷史遺留問題，切實維護群眾財產權益，維護社會穩定，江門市自然資源局對《江門市自然資源局關于江門市區不動產登記歷史遺留問題的處理意見（試行）》進行修訂，現重新制定了《江門市市區不動產登記歷史遺留問題的處理意見》（以下簡稱《處理意見》）。

　　二、《處理意見》的制訂依據是什么？

　　（一）《中華人民共和國民法典》

　　（二）《中華人民共和國土地管理法》

　　（三）《不動產登記暫行條例》

　　（四）《不動產登記暫行條例實施細則》

　　（五）《確定土地所有權和使用權的若干規定》

　　三、《處理意見》主要解決了哪些不動產登記歷史遺留問題？

　　《處理意見》主要對六類不動產登記歷史遺留問題提出了具體的處理辦法：

　　（一）關于建筑物跨宗地建設的問題。明確了對于有合法的土地使用權來源材料及房屋建設材料的跨宗地建設的建筑物，可以進行宗地邊界調整或宗地合并、分割后，辦理不動產登記。此外，還明確了土地使用年限不一致、土地用途不一致及建筑物占用土地為不同權屬人的處理原則。

　　（二）關于部分建筑物超出批準用地范圍建設的問題。明確了建筑物占地未超出用地紅線但陽臺、飄窗等垂直投影超出紅線的，可以辦理登記。此外，還明確了“建筑物占地超出用地紅線,房屋尚未登記到業主名下”“建筑物占地超出用地紅線,房屋業主已辦理房屋所有權證并持該證書申請登記”“城鎮住宅（不含自建房）占地超出用地紅線占用集體建設用地”等問題的處理辦法。

　　（三）關于建筑物無土地權屬來源文件的問題。明確了對于國有建設用地上已經出售且已辦理房屋首次登記的城鎮住宅，全部房屋仍登記在開發企業名下的，進行處罰并補辦用地手續后辦理不動產登記。此外，還明確了“房屋業主已辦理房屋所有權證并持該證書申請登記”“國有建設用地上已辦理房屋首次登記的自建住宅”“國家機關、事業單位、國有企業、集體企業在集體建設用地上建設的房改房、集資房”“中小學校、養老服務設施、宗教活動場所及機關事業單位辦公用房等四類用地”等問題的處理辦法。

　　（四）關于國有土地上房屋與原土地批準用途或規劃批準建設內容不一致的問題。明確了對于房屋用途和土地用途不一致的，采取分別按照原記載的房屋、土地用途登記的辦法處理。對于國有土地上自建住宅已通過規劃核實，但登記時建筑平面或建筑立面等與規劃核實不一致的，應依法重新核定后，才予以辦理登記。

　　（五）關于開發建設主體滅失的問題。明確了因開發企業或有關單位滅失，有承繼單位或上級主管部門的，由承繼單位或上級主管部門作為申請主體辦理；沒有承繼單位或上級主管部門的，可由政府指定的機構、組織代為申請辦理。

　　（六）關于綜合用地、商住用地用途細分的問題。明確了在土地出讓時，綜合用地、商住用地等無進行用途細分，但是根據城市規劃，需進行用途細分的，按照不超過原土地出讓年限及土地用途最高出讓年限的原則辦理。

　　四、《處理意見》的適用范圍是什么？

　　本意見適用于江門市市區（含蓬江區、江海區、新會區）轄區范圍內，對實施不動產統一登記（2016年3月11日）前存在的不動產登記歷史遺留問題的處理。其他縣級市可參照執行。 

　　五、《處理意見》什么時候實施？

　　本意見自2025年2月1日起施行，有效期至2030年1月31日。

　　江門市自然資源局咨詢電話：0750-3863746

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