江門市政府門戶網站
如何利用集體建設用地建設租賃住房？
近日，國土資源部辦公廳、住房城鄉建設部辦公廳發布了《關于沈陽等11個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案意見的函》（國土資廳函〔2018〕63號）。
圖摘：
廣州、佛山、肇慶 為住建部首批住房租賃試點城市，國土部和住建部利用集體建設用地建設租賃住房試點。
三地的 “城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案” 在函中有詳細的內容。分別就指導思想、基本原則、試點目標、試點范圍等總體要求；完善試點項目立項審批程序、完善集體租賃住房建設和運營機制、探索租賃住房監測監管機制、探索保障承租人獲得基本公共服務的權利等重點工作；準備階段、實施階段、總結階段等試點步驟；以及組織保障、進度保障、監督保障、宣傳保障等工作措施等來制定。方案如下：
廣州
廣州市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案
為增加我市租賃住房供應，進一步拓展集體建設用地利用途徑，切實增加農村和農民收入，不斷提高集體建設用地節約集約用地水平，按照《國土資源部住房城鄉建設部關于印發〈利用集體建設用地建設租賃住房試點方案〉的通知》（國土資發〔2017〕100號）、《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號）和《廣東省人民政府辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》（粵府辦〔2017〕7號）等文件部署和要求，制定本方案。
一、指導思想和工作目標
全面貫徹落實黨中央國務院和廣東省委、省政府關于培育和發展租賃住房市場的決策部署，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以增加租賃住房供應、緩解住房供需矛盾、拓展集體建設用地利用途徑、增加農村和農民收入為目標，創新機制、激活資源，探索城鄉一體化過程中租賃住房籌集的新思路和集體建設用地利用新模式，著力加快房地產市場供給側改革，建立健全房地產平穩健康發展長效機制，促進集體建設用地優化配置和節約集約利用，推動我市城鄉統籌發展。
二、基本原則
（一）符合規劃、權屬清晰、存量優先原則。利用集體建設用地建設租賃住房項目經批準后,須符合土地利用總體規劃、城鄉規劃和村鎮規劃，須在經依法批準的集體建設用地上進行建設，并以存量建設用地為主，不得占用耕地。
（二）政府引導、市場運作、村民自愿原則。政府統一組織、落實規劃、制定政策，充分調動村集體、國有企業等各類主體的積極性，發揮市場配置資源的決定性作用，采用市場化方式推進集體建設用地建設租賃住房建設和運營，充分尊重村集體意愿，切實維護村集體等各主體合法權益。
（三）試點先行、有序推進、審慎穩妥原則。利用集體建設用地建設租賃住房應與市住房發展規劃、市住宅用地供應中期規劃、市年度建設用地供應計劃、市保障性住房建設計劃等保持銜接，在結合住房供需狀況基礎上，合理控制規?？偭浚茖W安排規劃布局，嚴格把握政策尺度，堅守底線和防控風險，堅決防止出現新的“小產權房”，確保試點工作有序可控。
（四）市區聯動、簡政放權、強化監管原則。利用集體建設用地建設租賃住房試點項目方案審批和規劃、計劃統籌等工作由市有關部門負責，項目具體行政許可、后續監管等工作由屬地區有關部門負責，項目申報方案編制費用由屬地區政府承擔。集體建設用地建設租賃住房必須依法辦理相關審批手續，嚴格執行用途管制，須整體確權，堅決防止以租代售，確保集體土地所有權性質不改變。
三、主要內容和政策措施
（一）土地來源
1．節余存量宅基地。行政村范圍內2009年12月31日前形成，通過騰退、按規定在本村范圍內通過調劑、綜合整治等方式節余出來的空閑宅基地，在優先保障本村宅基地分配和村、鎮公共設施用地后有節余的情況下，可以申請納入利用集體建設用地建設租賃住房試點，納入試點后的項目不得辦理流轉手續；需納入舊村整村改造經濟平衡的，應優先納入舊村改造。
2．舊村改造中保留集體土地性質的用地。舊村改造保留集體土地性質的村集體復建物業用地經批準可申請納入利用集體建設用地建設租賃住房試點。改造后保留集體土地性質的村民復建房經村民按程序表決后可申請納入利用集體建設用地建設租賃住房試點，納入試點后的項目不得辦理流轉手續。
3．經審批的村經濟發展用地（含留用地）。村集體已取得《建設用地批準書》等批準文件或《不動產權證書》《集體土地使用證》《房地產權證》等土地使用權證書，且不需納入舊村整村改造經濟平衡的集體土地性質的村經濟發展用地（含留用地），經批準后可申請納入利用集體建設用地建設租賃住房試點。國有用地性質村經濟發展用地（含留用地）不得納入試點。
4．經審批的集體土地性質住宅用地。村集體已依法取得留用地指標，經村集體依法表決、并經市政府批準納入利用集體建設用地建設租賃住房試點后，可選址現行控制性詳細規劃為住宅用途、2009年12月31日前形成的存量建設用地，取得《建設用地批準書》后按本方案開展試點工作。
5．依法流轉后的集體建設用地。按照廣東省、廣州市集體建設用地使用權流轉管理規定通過流轉方式依法取得的集體建設用地，經批準后可申請納入利用集體建設用地建設租賃住房試點。
（二）規劃管理
1．總量控制。至2020年，全市計劃利用集體建設用地建設租賃住房建筑面積300萬平方米，每年批準建筑面積按100萬平方米控制。
2．布局要求。根據不同區域產業、人口、資源等條件，合理確定全市利用集體建設用地建設租賃住房的總量、布局，引導資源合理配置，有序開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。引導在中心城區商業、辦公密集區域、大型產業園區、高校集中區域周邊等租賃住房需求量大、區域基礎設施完備、醫療、教育等公共設施配套齊全的區域和軌道交通站點周邊開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。
3．土地利用總體規劃管理。經批準的利用集體建設用地建設租賃住房試點項目，不突破城鄉建設用地規模、不減少耕地保有量且不涉及占用基本農田，符合土地利用總體規劃。
4．土地用途管理。利用集體建設用地建設租賃住房試點項目須按照居住功能安排配套設施、須符合城鎮住房規劃設計規范。項目試點方案經市政府批準后，如涉及控制性詳細規劃調整，由屬地區政府組織編制控制性詳細規劃調整論證報告，經市國土規劃委審查并報市政府批準后，可將原用途調為住宅（租賃住房）用地。
（三）建設運營主體
政府委托單位、村集體、企業等主體可參與利用集體建設用地建設運營租賃住房。參與運營的村集體或企業須經工商注冊登記為住房租賃企業，并自成立之日起30日內，在廣州市房屋租賃信息服務平臺注冊。
試點項目批復后，集體建設用地使用權人可自行運營租賃住房，也可按有關規定選取合作運營主體；村集體引進企業開展租賃住房運營的，由村集體通過公開招標方式選擇已完成租賃住房運營工商登記的企業，簽訂租賃住房運營協議；由政府委托單位開展租賃住房運營的，由村集體根據農村集體資產管理相關規定與政府委托單位簽訂租賃住房運營協議，由政府委托單位參照市場租金與村集體簽訂長期租賃住房協議，整體承租后可作為租賃住房、人才公寓或按規定提供住房保障功能的其他住房。
（四）確權登記
利用集體建設用地建設的租賃住房須整體確權給集體建設用地使用權人，只辦理一個權屬證，不得分拆確權、分拆轉讓、分拆抵押、分割銷售。
（五）收益分配
利用集體建設用地建設租賃住房試點中，集體建設用地使用權人與建設、運營主體不一致的，由集體建設用地使用權人和建設、運營主體簽訂建設、運營合同，對投資收益分配、權利義務、糾紛解決和違約責任等內容進行約定，也可以參考市國土規劃委提供的合同范本。屬于村集體投資建設的，所產生的收益應納入村集體財產統一管理，在不違反有關規定的前提下，按照民主管理原則，由村集體自行決定用于發展集體經濟、提高農民生活水平、改善養老和醫療條件等；屬于政府委托單位建設的，所產生的收益按規定用于支持項目建設成本；屬于企業等其他單位建設的，所產生的收益由其按規定處置。
（六）建設監管
獲批的利用集體建設用地建設租賃住房試點項目應按照項目試點協議、試點方案批復文件等要求按期開發建設，完成項目竣工驗收、運營管理等工作；國土規劃、住房城鄉建設、城管、公安消防、質監等部門按各自職能加強監管。納入試點項目的集體建設用地不得申請轉為國有建設用地。
（七）租賃管理
1．依托廣州市房屋租賃信息服務平臺強化服務和監管。住房租賃企業以及承租人須通過廣州市房屋租賃信息服務平臺辦理相關業務，應當事先在廣州市房屋租賃信息服務平臺注冊并且經過實名認證。住房租賃企業須將出租房源的房屋信息如實錄入，并可選擇廣州市房屋租賃信息服務平臺發布。租賃雙方簽訂、變更、終止房屋租賃合同之日起30日內，由住房租賃企業辦理房屋租賃合同網上備案手續。街道辦事處、鎮人民政府應當根據廣州市房屋租賃信息服務平臺反映的租賃信息，加強對出租房屋的巡查，核對租賃房屋信息。國土規劃、住房城鄉建設、稅務、工商等部門要加強聯動，在建設用地使用權登記、房屋所有權登記、租賃備案、工商、稅務等方面加強協作，共同構建規范有序的租賃市場秩序。
2．保障承租人合法權益。對依法登記備案的承租人，可依法申領居住證，享受義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務。保護承租人的穩定居住權，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于3年。
3．明確住房租賃標準。租賃住房企業應當確保租賃住房的建筑結構和設備設施符合廣州市住房租賃標準。租賃住房企業承擔租賃住房設施設備維修責任，租賃住房設施設備出現損壞影響正常使用的，租賃住房企業應當及時維修，但當事人另有約定的除外。
4．規范住房租賃合同訂立。住房租賃當事人應當簽訂書面租賃合同，租賃合同應當包括當事人基本信息、住房基本情況、租金、租期、租賃用途、違約責任以及不得以租代售、不得轉租等內容，出租人要求承租人預付租金的，預付的租金不得超過12個月，租賃期限不得超過20年。鼓勵當事人使用《廣州市住房租賃合同》（示范文本）。
5．扶持和規范租賃住房企業發展。支持房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業開展試點項目租賃住房業務。指導租賃住房運營企業成立市房地產租賃協會，強化行業自律，建立租賃住房運營企業行業管理誠信庫和黑名單制度，規范租賃住房運營企業行為。
四、試點步驟
（一）試點方案編制階段（2017年9—11月）
完成《廣州市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案》的編制工作，逐級上報國土資源部、住房城鄉建設部批準。
（二）試點方案實施階段（2017年12月—2019年6月）
開展利用集體建設用地建設租賃住房試點項目的可行性研究、制訂項目審批流程和管理規范，組織實施《廣州市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案》，加強和規范試點項目的建設和管理，及時研究和完善實施方案，邊試點、邊總結、邊完善、邊提升。
（三）中期評估階段（2019年7月—2019年11月）
在省國土資源廳、住房城鄉建設廳的指導下，組織開展試點中期評估工作，形成評估報告報省國土資源廳、住房城鄉建設廳。
（四）總結驗收階段（2019年12月—2020年12月）
在省國土資源廳、住房城鄉建設廳的指導下，組織開展試點總結工作，形成總結報告報省國土資源廳、住房城鄉建設廳。
五、工作措施
（一）加強組織領導。在廣州市土委會下設廣州市利用集體建設用地建設租賃住房試點工作專責小組，由分管副市長擔任組長，統籌試點工作的組織實施和宣傳引導。國土規劃、住房城鄉建設、發展改革、城市更新、財政、國資、工商、稅務、公安消防、金融、教育等部門要按照職能分工落實工作責任，確保試點工作有序推進。制定和規范利用集體建設用地建設租賃住房的審批程序，加大組織宣傳、培訓力度，營造良好的試點工作輿論環境。
（二）落實稅費金融優惠措施。利用集體建設用地建設的租賃住房享受《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號）、《廣東省人民政府辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》（粵府辦〔2017〕7號）和《廣州市人民政府辦公廳關于印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》（穗府辦〔2017〕29號）等規定的稅收優惠和金融支持政策。
（三）加快項目行政審批。切實落實“放管服”改革要求，按照依法依規、事權下放、便民高效的要求簡化利用集體建設用地建設租賃住房項目審批程序，加快項目審批，盡快形成有效供給。
（四）強化監管督查工作。國土規劃、住房城鄉建設、城管、等部門和屬地區政府要強化監管責任，對列入保障性住房計劃的租賃住房，應當符合相關政策規定；國土規劃部門要從嚴設定土地使用和規劃建設條件，禁止開發建設低密度住宅項目；住房城鄉建設部門要加強租賃監管，防止以租代售。國土規劃部門要應用遙感和遠程監控等技術手段加強執法監管，對違法用地行為從嚴懲戒。城管執法部門要落實監管職責，加強日常巡查、監督管理、立案查處、違建拆除等工作，防止出現未批先建、已批超建等違法建設情況。
佛山
佛山市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案
根據《國土資源部住房城鄉建設部關于印發<利用集體建設用地建設租賃住房試點方案>的通知》（國土資發〔2017〕100號，以下簡稱《試點方案》）要求，為積極穩妥推進我市利用集體建設用地建設租賃住房試點工作，構建租購并舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制，結合我市實際，制定本方案。
一、總體要求
（一）指導思想
全面貫徹黨的十九大和十八大、十八屆三中、四中、五中、六中、七中全會精神，深入學習貫徹習近平總書記系列重要講話精神，緊緊圍繞統籌推進“五位一體”總體布局和協調推進“四個全面”戰略布局，牢固樹立創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念，按照黨中央、國務院決策部署，貫徹落實《試點方案》確定的總體要求、試點內容、組織實施規定，牢牢把握“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以加快建立租購并舉的住房制度為方向，著力構建城鄉統一的建設用地市場，推進集體土地不動產登記，完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，健全服務和監管體系，提高存量土地節約集約利用水平，為全面建成小康社會提供住房保障，促進建立房地產平穩健康發展長效機制。
（二）基本原則
把握正確方向。堅持市場經濟改革方向，發揮市場配置資源的決定性作用，注重與不動產統一登記、培育和發展住房租賃市場、集體經營性建設用地入市等改革協同，加強部門協作，形成改革合力。
保證有序可控。政府主導，審慎穩妥推進試點。項目用地應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃，以存量土地為主，不得占用耕地。以滿足新市民合理住房需求為主，增加住房有效供給，強化監管責任，保障依法依規建設、平穩有序運營，做到供需匹配。
堅持自主運作。尊重農民集體意愿，統籌考慮農民集體經濟實力，以具體項目為抓手，合理確定項目運作模式，確保集體經濟組織自愿實施、自主運作，維護各方權利人合法權益，符合群眾長遠利益和遠期規劃。
提高服務效能。落實“放管服”要求，配合行政審批“一門式”改革，不斷簡政放權，強化服務意識，優化審批流程，降低交易成本，提升服務水平，提高辦事效率，方便群眾辦事。
扎實穩步推進。既要按照黨中央和國土資源部、住房城鄉建設部的統一部署和整體安排，審慎穩妥推進，又要結合地方實際，以需定供，發揮基層首創精神，先行先試，大膽實踐，積極探索。
（三）試點目標
通過試點，到2020年全面建成小康社會時，成功建設運營一批集體租賃住房項目，促進存量集體建設用地盤活利用，完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，基本建成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的集體租賃住房市場，探索形成可復制、可推廣的改革成果，為構建城鄉統一的建設用地市場提供支撐。
（四）試點范圍
試點的范圍是佛山市轄區范圍，試點對象是符合土地利用總體規劃、城鄉規劃及村土地利用規劃，租賃住房市場需求大，集體經濟組織有建設意愿、有資金來源，經審批認定為集體租賃住房項目的集體建設用地。
二、試點內容
（一）完善試點項目審批程序
1. 健全集體租賃住房規劃許可制度。
（1）發揮規劃引領作用，嚴格用途管制。結合控制性詳細規劃和村土地利用規劃編制要求，科學統籌集體租賃住房用地。集體租賃住房建設應當堅持規劃引領，符合土地利用總體規劃要求，城鄉規劃確定的宗地用途為居住用地。嚴格執行土地用途管制，不得違規占用農用地。
（2）開展需求調查，優化選址和布局。推進統一規劃、統籌布局、統一管理，結合佛山市城鄉發展和產業整體布局，開展集體租賃住房需求調查，編制集體租賃住房發展規劃和年度計劃，確定集體租賃住房建設類型、用地規模、空間布局、開發時序，按照基礎設施完備，醫療、教育等公共設施配套齊全的要求選取試點示范項目，優先在工業園區、大學園區、產業保護區、產業集聚區等產業比較完善、住房配套相對不足的區域布局。
2. 構建集體租賃住房項目認定審批程序。
（1）尊重農民意愿，履行集體資產民主決策程序。嚴格集體租賃住房建設項目準入條件，集體建設用地申請認定為集體租賃住房項目的，須由所在集體經濟組織表決同意。
（2）明確項目認定程序，加快審批速度。按照建立快速審批通道的要求，由集體經濟組織在預審認定環節提交項目實施方案，由區國土、住建、規劃、發改、環保等部門并聯審查并出具意見，經區人民政府審批后出具認定批文。經預審認定后，需要通過聯營、入股方式建設運營集體租賃住房的，可按照集體資產管理交易程序有關規定確定項目建設運營主體。建立建設運營主體申請規劃報建、施工報建機制。
3. 完善項目建設與竣工驗收管理。
（1）理順項目建設標準。項目須按要求進行公共服務設施配套建設，可適當配建商業設施，在符合城市控制性詳細規劃指標前提下，可適當提高用地容積率。集體租賃住房須符合城鎮住房規劃設計有關規范，不得設計為獨棟別墅、聯排別墅等低密度住宅建筑形式。集體租賃住房小區須安裝監控視頻和門禁系統，具備消防安全條件，按基本居住條件的要求對房屋進行全裝修。
（2）健全項目報建和竣工驗收機制。健全項目報建和竣工驗收規范性程序，建立國土、規劃、住建、消防、環保等多部門聯合現場竣工驗收及備案機制，為集體租賃住房項目設立快速報建和驗收通道。
4. 明晰土地和房屋權屬登記管理規定。
明晰集體租賃住房的確權登記管理，明確租賃住房的登記規則，完善產權登記制度。租賃住房建成前所使用的集體建設用地按項目整體核發不動產權證書，注明僅用于租賃住房建設，不得出讓、轉讓、轉租，不得改變土地用途。房屋不動產權證書按幢核發，注明不得以租代售和轉租，不得改變土地用途，不予分割辦理單元產權證。
（二）完善集體租賃住房建設和運營機制
1. 構建多層次多元供應體系。
（1）構建多元化土地供給模式，鼓勵多主體參與建設。集體經濟實力雄厚、自主開發意愿大的農村集體經濟組織可以自行建設運營；集體經濟實力偏弱、自主開發意愿不大的農村集體經濟組織可以通過聯營、入股等方式選擇社會建設運營主體，激活和帶動集體租賃住房市場發展；市、區、鎮級政府也可成立國有住房租賃企業，以協議出讓等方式取得集體建設用地使用權，引領、帶動和規范集體租賃住房市場。
（2）規范城中村住房租賃，構建存量集體租賃住房供應體系。鼓勵集體經濟組織經民主決策程序及集體資產處置有關規定，成立住房租賃企業或委托市、區、鎮級國有住房租賃企業，通過收購、租賃等方式收儲村民自建房或村集體自有物業，結合城中村租賃住房改造、改建，將符合規劃、安全、質量、消防、衛生等條件的住房統一出租、規范管理，并委托物業服務企業提供服務。
（3）鼓勵村級工業園改造提升開展規?；赓U住房。配合村級工業園改造提升，鼓勵村級工業園建設運營主體利用自有或管理的配套職工宿舍、公寓和住房，開展村級工業園集體租賃住房統一建設、統一運營，或者委托給國有住房租賃企業進行規模化租賃經營，優先面向園區企業或職工出租。
（4）以集體租賃住房拓展保障性住房來源。通過市、區、鎮級國有專業化住房租賃平臺投資、團租或扶持獎勵等多種措施，以集體租賃住房擴大公共租賃住房等保障性住房的供應來源，納入保障性住房管理并享受保障性住房建設和經營管理環節的相關稅費優惠政策，形成集體租賃住房、保障性租賃住房、市場化租賃住房的多層次供應體系。
2. 建立兼顧多方主體的土地增值收益分配機制。
明確租賃雙方應依法及時履行納稅申報，落實住房租賃稅收優惠有關規定，發揮土地增值收益調節金及土地增值稅等各類稅費調節功能，建立兼顧政府、農民集體、企業和個人多方主體利益的土地增值收益分配機制。
3. 規范集體租賃住房建設運營管理。
（1）建立建設運營協議制度。在項目報建前，由鎮人民政府（街道辦事處）與集體經濟組織、建設運營主體簽訂集體租賃住房項目建設運營協議，明確建設運營階段的監管單位、開竣工時間、不動產登記條件、只租不售、違約責任等內容，明確相關法律法規和租賃合同約定事項，強化不得以租代售、不得轉租的硬性約束。
（2）完善統一的住房租賃平臺建設。依托于我市國有住房租賃企業，在國有專業化住房租賃平臺的基礎上，可以自愿將集體租賃住房納入租賃平臺建設，統籌全市住房租賃市場。同時，整合全市租賃住房房源信息、按照有關政策提供租賃服務，以滿足不同區域住房和租賃人群的需求。
（3）加強集體租賃住房運營管理。制定租賃住房運營管理辦法，明確租賃雙方權利義務、運營模式、租賃管理、物業服務、納稅申報、退出機制，完善相關補貼政策。通過佛山市住房租賃監管平臺，將集體租賃住房全面納入網格化管理，加強住房租賃情況的日常巡查，指導、督促村（居）委會開展租賃管理具體事務、矛盾協調化解等工作。
（4）完善合同履約監管機制。明晰和規范集體住房租賃交易流程，建立集體租賃住房網簽和備案制度，制定推行全市統一的住房租賃合同示范文本，明確租賃期限、用途、租金、修繕、違約責任及其他權利義務，將集體租賃住房納入房屋租賃備案管理。土地所有權人和建設用地使用權人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權利和義務。
4. 加大金融支持力度。
（1）完善對建設運營主體的信貸支持力度。鼓勵商業銀行以項目用地使用權整體抵押擔保、租金等應收賬款提供質押擔保、第三方主體提供保證擔保等多種形式提供信貸支持。資本市場對建設運營主體提供股權投資，穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點工作，吸引社會化投資，多渠道籌集資金。
（2）探索運營階段的多種融資方式。鼓勵運營主體通過租賃住房租金收益權質押融資，符合條件的可通過IPO、債券及不動產證券化產品等方式融資。
（三）探索租賃住房監測監管機制
1. 加強住房租賃登記備案管理。租賃雙方憑房屋租賃合同到所屬轄區流管機構進行出租屋登記，依規核查后出具《出租屋租賃登記證明》或《出租屋租賃備案證明》。出租人需提交不動產權證書或者其房屋產權、使用權合法的權屬證明原件及復印件等資料。承租人提交的要件有租賃合同和身份信息。經登記備案取得的住房租賃登記備案證明，可作為承租人合法穩定住所的證明，保障承租人的權益。
2. 建立交易價格監測監管制度。利用交易系統、監管系統等信息化系統搜集集體建設用地租賃住房市場租金交易情況，全面掌握租賃住房數量、結構、租金、時序等信息，綜合分析研判市場形勢。根據季度交易數據情況，分區域、分用途提出分析報告，報告包含季度基本交易情況、交易特點、趨勢分析、問題和建議，用于分析決策。對于租金明顯低于或高于市場價格的，交易機構提出交易預警或依據有關政策法規進行干預。
3. 完善對租房交易平臺的監管。完善信息系統的租賃網簽功能，依托佛山市住房租賃監管平臺，融合各租賃企業租賃管理系統數據，提供信息發布、房源核驗和網上簽約、網上備案、居住信息申報等服務。加強住房租賃市場監測，為政府決策提供數據基礎。
4. 完善租金定價機制。本著緩解住房供需矛盾、建立租購并舉住房制度的原則，針對我市不同區域的租賃住房，綜合考慮房屋本身特性、交通條件、租用年限等因素，構建差異化的租金定價機制。租金水平由各區住建部門根據實際情況分鎮（街道）、分路段、分類別發布，建立“政府引導，市場主導”的公開透明化租金定價及實施機制。
5. 加強部門聯合，建立租賃市場管理體系。建立國土、住房城鄉建設、規劃、財政、農村工作、城管、流管、公安、工商、稅務等多部門聯合監管體制，明確職責分工，在建設用地使用權登記、房屋所有權登記、租賃備案、稅務、工商等方面加強聯動，構建規范有序的租賃市場秩序。
（四）探索保障承租人獲得基本公共服務的權利
1. 加強承租人公共服務體系建設。探索租賃住房公共服務新機制，創新方式服務新市民。完善和落實新市民積分制度服務管理，集體租賃住房承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，逐步享受新市民有關義務教育、醫療等基本公共服務。
2. 建立健全非戶籍承租人社會保障機制。進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。依托佛山市住房租賃監管平臺和流管系統，加強居住信息的申報，提升時效性和準確性。加快我市流動人員和出租屋管理的立法進程，進一步規范化管理，保障承租人權益。
三、工作步驟
（一）準備階段（2017年9月-2017年11月）
成立佛山市利用集體建設用地建設租賃住房試點工作領導小組，落實人員、經費，建立試點工作制度；編制并報批《廣東省佛山市關于利用集體建設用地建設租賃住房試點的實施方案》，2017年11月底前報國土資源部和住房城鄉建設部批復。
選聘專業團隊，開展全市租賃住房市場與集體建設用地現狀摸底調查和專項研究，為政策文件制定提供數據和理論支持。
（二）實施階段（2017年11月-2019年6月）
試點實施方案經國土資源部和住房城鄉建設部批復后，編制試點工作任務分解表，召開試點工作動員部署會，對試點工作全面動員部署。制定利用集體建設用地建設租賃住房管理試行辦法及項目審查認定、開發建設審批、規劃設計規范、城中村存量房源委托、村級工業園改造提升配建租賃住房、運營監測監管、誠信管理、金融支持等配套政策文件，探索可行、管用、易操作的長效管理機制。
根據實施方案全面推進試點工作，及時研究解決試點工作過程中存在的問題，適時總結佛山市試點工作的經驗和不足。充分借鑒其他地區的先進做法和經驗，完善修訂佛山市試點工作的政策文件。
（三）總結階段（2019年6月-2020年12月）
2019年11月底前，佛山市就試點做法與成效經市人民政府、省級國土資源主管部門和住房城鄉建設主管部門同意后形成中期評估報告上報國土資源部和住房城鄉建設部，并根據相關指導調整完善佛山市下一階段的試點工作任務和計劃。
在繼續按試點實施方案推進具體工作的同時，著手對佛山市試點工作進行全面的研究、總結和提煉，系統評估佛山市試點工作政策體系和實際做法的實施效果，剖析風險和不足，2020年12月底前形成試點總結報告，總結政策實施效果、提出相關法律法規的修改建議，經市人民政府同意后報國土資源部和住房城鄉建設部。
四、保障措施
（一）加強組織保障。試點工作在市人民政府的統一領導下進行，成立由市政府主要負責人擔任組長的利用集體建設用地建設租賃住房試點工作領導小組，推進集體建設用地建設租賃住房試點工作，加強統籌謀劃和組織實施，積極推進和全面落實試點的各項具體任務。建立聯席會議制度，加強各職能部門的協調配合，參與試點工作的各部門、各單位，要服從大局，按照“分工協作，各司其職”的要求形成合力。
（二）落實工作責任。明確部門職責，細化實施安排，分解試點任務，制定目標任務考核和督導檢查機制，以考核倒逼執行，對試點工作的實施進度和成效定期監督檢查，確保試點任務按時保質完成。
（三）強化指導監督。各職能部門及區人民政府要按照職責分工，加強對試點工作的指導監督，依法規范運行。要加強分類指導，尊重基層首創精神，健全激勵和容錯糾錯機制，允許進行差別化探索，切實做到封閉運行、風險可控，發現問題及時糾偏。
（四）做好宣傳引導。加強對試點工作的監督管理，密切關注輿情動態，妥善回應社會關切，重大問題及時報告。對于重點問題，在向社會進行宣傳前，提前向有關上級政府或主管部門報告。
肇慶
肇慶市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案
根據《國土資源部住房城鄉建設部關于印發<利用集體建設用地建設租賃住房試點方案>的通知》（國土資發〔2017〕100號）要求，為積極穩妥推進我市利用集體建設用地建設租賃住房試點工作，構建租購并舉的住房體系和城鄉統一的建設用地市場，現結合我市實際，制定本方案。
一、總體要求
（一）指導思想
全面貫徹黨的十九大精神，深入學習貫徹習近平新時代中國特色社會主義思想，緊緊圍繞統籌推進“五位一體”總體布局和協調推進“四個全面”戰略布局，牢固樹立創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念，按照黨中央、國務院決策部署，牢牢把握“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以構建租購并舉的住房體系為方向，著力構建城鄉統一的建設用地市場，推進集體土地不動產登記，完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，健全服務和監管體系，提高存量土地節約集約利用水平，為全面建成小康社會提供用地保障，促進建立房地產平穩健康發展長效機制。
（二）基本原則
把握正確方向。堅持市場經濟改革方向，發揮市場配置資源的決定性作用，注重與不動產統一登記、培育和發展住房租賃市場等改革協同，加強部門協作，形成改革合力。
保證有序可控。政府主導，審慎穩妥推進試點。項目用地應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃，以存量土地為主，不得占用耕地，增加住房有效供給。以滿足新市民合理住房需求為主，強化監管責任，保障依法依規建設、平穩有序運營，做到供需匹配。
堅持自主運作。尊重農民集體意愿，統籌考慮農民集體經濟實力，以具體項目為抓手，合理確定項目運作模式，維護權利人合法權益，確保集體經濟組織自愿實施、自主運作。
提高服務效能。落實“放管服”要求，強化服務意識，優化審批流程，降低交易成本，提升服務水平，提高辦事效率，方便群眾辦事。
明確政策底線。集體租賃住房建設，必須嚴格把握政策尺度，做到堅守底線、防控風險。既要主動做好法律政策宣傳解讀，從源頭上預防市場投機和違法違規用地行為的發生；又要發揮基層首創精神，積極穩妥進行差別化探索，落實改革要求。
（三）工作目標
1. 近期目標。2018年6月底前，構建利用集體建設用地建設租賃住房政策體系，從需求調查、規劃選址、立項審批、土地供應、建設運營、不動產登記、收益分配、平臺建設、監測監管等方面，完善相關規定和配套政策，確保試點工作流程清晰、依法依規運行、健康有序，為實現遠期目標打下基礎。
2. 遠期目標。到2020年，成功建設運營首批集體租賃住房項目，促進存量集體建設用地盤活利用，完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，與“兩個平臺”（國有專業化住房租賃平臺和住房租賃交易服務平臺）建設工作銜接，保障維護權利人合法權益，探索形成可復制、可推廣的改革成果，為構建城鄉統一的建設用地市場提供支撐。
（四）試點范圍
試點的范圍是全市范圍內符合土地利用總體規劃和城鄉規劃，租賃住房市場需求大，基礎設施配套較完善，經審批認定的集體建設用地。首批確定全市范圍內2-3個試點項目，進行差別化探索，切實做到封閉運行，循序漸進，待運行規范后逐步推開。
二、重點工作
（一）完善試點項目立項審批程序
1. 統籌確定試點項目布局。發揮規劃引領作用，嚴格用途管制。充分做好項目選址調研工作，統籌考慮城鄉發展和產業整體布局，科學合理選址，優先在產業比較完備、居住配套相對不足的區域布局。鼓勵利用留用地建設租賃住房試點，推進留用地集中安置，統一規劃、統籌布局、統一管理。
根據村集體經濟組織經濟實力和開發意愿，探索多種形式的建設模式，可采用“政府主導，統籌規劃”的政村合作模式建設租賃住房，鼓勵國有企業參與試點建設工作。經濟實力偏弱、開發意愿不強的村集體經濟組織也可以通過引入市場主體合作開發等方式建設運營集體租賃住房。［責任單位：市發展改革局、市國土資源局、市城鄉規劃局、市住房城鄉建設局、市國資委、市金融局、各縣（市、區）人民政府，肇慶高新區管委會、肇慶新區管委會］
2. 完善項目審批程序。試點項目可由各縣（市、區）政府推選或村集體自行申請，須經項目所在集體經濟組織表決同意。各縣（市、區）政府組織編制試點項目建設實施方案并報試點工作領導小組辦公室申請試點。國土、發改、規劃、住建、農業等相關部門對方案聯審并出具意見，報經市人民政府審批后出具認定批文。以引入市場主體合作建設運營集體租賃住房的，可按照集體資產交易程序確定項目建設運營主體，健全申請規劃、施工報建機制。［責任單位：市國土資源局、市發展改革局、市城鄉規劃局、市住房城鄉建設局、市農業局，各縣（市、區）人民政府，肇慶高新區管委會、肇慶新區管委會］
3. 完善項目建設與驗收管理。制定項目開發建設標準，在符合城市規劃的前提下，試點項目可按一定比例配建商業設施。健全項目管理及竣工驗收規范性程序。各相關職能部門對試點項目進行定期檢查，并就檢查結果及時上報市人民政府；建立由國土、規劃、住建、消防、環保等多部門聯合參與現場竣工驗收及備案機制，確保試點項目高效建設與有序驗收。［責任單位：市國土資源局、市城鄉規劃局、市住房城鄉建設局、市發展改革局、市公安消防局、市環境保護局，各縣（市、區）人民政府，肇慶高新區管委會、肇慶新區管委會］
4. 完善土地和房屋權屬登記。完善對集體建設用地建設租賃住房的登記程序，完善不動產權登記制度。土地使用權按項目整體核發，房屋所有權按幢核發，均不予分割辦理套、層、間等單元不動產權證。以集體經濟組織為申報主體的集體租賃住房，其土地使用權和房屋所有權歸農民集體所有，辦理不動產權證。以集體經濟組織與國有企業合作成立的企業為主體申報的集體租賃住房，其土地所有權權屬不變，土地使用權和房屋所有權歸新成立的企業所有。［責任單位：市國土資源局、市住房城鄉建設局、市城鄉規劃局，各縣（市、區）人民政府，肇慶高新區管委會、肇慶新區管委會］
（二）完善集體租賃住房建設和運營機制
1. 搭建統一的住房租賃交易服務平臺。依托肇慶市住房租賃試點工作搭建的住房租賃交易服務平臺，將集體租賃住房納入住房租賃交易服務平臺，實施全市統籌。規范住房租賃流程，推行全市統一的住房租賃合同示范文本，明確各方權利義務。逐步實現住房租賃合同網上簽約備案，規范市場行為，保障租賃雙方合法權益，穩定租賃關系。［責任單位：市住房城鄉建設局、市工商局，各縣（市、區）人民政府，肇慶高新區管委會、肇慶新區管委會］
2. 完善集體租賃住房運營模式。根據村集體經濟組織意愿，鼓勵多種運營模式并存。支持村集體經濟組織優先發展人才公寓、青年公寓、養老公寓、酒店公寓等。集體租賃住房可作為保障性住房來源，通過國有專業化住房租賃平臺投資、團租或扶持獎勵等多種措施，形成集體租賃住房、保障性租賃住房、市場化租賃住房的多層次供應體系。
采用市場化運營模式的集體租賃住房，村集體經濟組織制定配套的租賃管理辦法，明確申請流程、審核申請人租賃資格、租賃管理等政策。［責任單位：市住房城鄉建設局，各縣（市、區）人民政府，肇慶高新區管委會、肇慶新區管委會］
3. 探索租金定價機制。建立“政府引導，市場主導”的公開透明化租金定價及實施機制。針對我市不同的試點區域，綜合考慮房屋特性、區位條件、租用年限等因素，構建差異化的租金定價機制。租金水平由各縣（市、區）住建部門根據實際情況分鎮（街道）、分路段、分類別發布。［責任單位：市住房城鄉建設局、市發展改革局，各縣（市、區）人民政府，肇慶高新區管委會、肇慶新區管委會］
4. 完善集體資產管理機制。健全完善收益分配機制，嚴格按照本市農村集體資產管理和村合作經濟組織會計制度的有關規定，管理集體租賃住房等相關集體資產。對集體租賃住房的收益分配等重大事項，農村集體經濟組織應嚴格履行民主程序，定期公布賬目，接受集體經濟組織成員監督。［責任單位：市住房城鄉建設局、市農業局，各縣（市、區）人民政府，肇慶高新區管委會、肇慶新區管委會］
（三）探索租賃住房監測監管機制
1. 加強住房租賃登記備案管理。為規范市場行為，保障租賃雙方合法權益，穩定租賃關系，推行住房租賃合同網上簽約，實行住房租賃合同登記備案制度，規范備案流程。建立審核標準，規范住房租賃交易流程，按照合同法規定最長租賃期限不得超過20年，具體租賃期限由合同雙方協商。［責任單位：市住房城鄉建設局、市國土資源局，各縣（市、區）人民政府，肇慶高新區管委會、肇慶新區管委會］
2. 完善住房租賃服務平臺監管功能。加強住房租賃市場監測，依托國有專業化住房租賃平臺和住房租賃交易服務平臺，充分利用“互聯網+”和“大數據”技術，整合住房租賃和流動人口信息。提供信息發布、房源核驗和網上簽約、網上備案、居住信息申報等服務。［責任單位：市住房城鄉建設局、市國土資源局，各縣（市、區）人民政府，肇慶高新區管委會、肇慶新區管委會］
3. 建立交易價格監測監管制度。利用“兩個平臺”搜集集體建設用地租賃住房市場租金交易情況，全面掌握租賃住房數量、結構、租金、時序等信息，綜合分析研判市場形勢。根據季度交易數據情況，分區域、分用途形成分析報告，報告包含季度基本交易情況、交易特點、趨勢分析、問題和建議，用于分析決策。租金明顯低于或高于市場價格的，平臺監管部門提出交易預警或依據有關政策法規進行干預。［責任單位：市住房城鄉建設局，各縣（市、區）人民政府，肇慶高新區管委會、肇慶新區管委會］
（四）探索保障承租人獲得基本公共服務的權利
1. 加強承租人公共服務體系建設。探索承租人和商品房居民能夠同等地分享城市發展和社會配套成果的機制。結合我市實際情況，落實職工提取住房公積金支付房租政策，簡化辦理手續。逐步實現承租人可按有關規定憑登記備案的住房租賃合同申領居住證，按照有關政策享受義務教育、醫療等基本公共服務。［責任單位：市住房城鄉建設局、市發展改革局、市教育局、市公安局、市財政局、市人力資源社會保障局、市國土資源局、市衛生和計劃生育局、市城鄉規劃局、市住房公積金管理中心，各縣（市、區）人民政府，肇慶高新區管委會、肇慶新區管委會］
2. 建立健全非戶籍承租人社會保障機制。進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。加強居住信息的申報，提升時效性和準確性。同時加快我市流動人員和出租屋管理的立法進程，進一步規范化管理，同時保障承租人權益。［責任單位：市住房城鄉建設局、市發展改革局、市教育局、市公安局、市財政局、市人力資源社會保障局、市國土資源局、市衛生和計劃生育局、市城鄉規劃局，各縣（市、區）人民政府，肇慶高新區管委會、肇慶新區管委會］
三、保障措施
（一）組織保障
市政府成立集體建設用地建設租賃住房試點工作領導小組，由市政府主要領導任組長，分管領導任副組長，成員包括各縣（市、區）政府、肇慶高新區管委會、新區管委會的主要領導和市委宣傳部、市發展改革局、市財政局、市住房城鄉建設局、市國土資源局、市環境保護局、市農業局、市教育局、市公安局、市人力資源社會保障局、市衛生和計劃生育局、市城鄉規劃局、市工商局、市城鄉規劃局、市國資委、市金融局、市公安消防局、市住房公積金管理中心等相關職能部門的主要負責人。領導小組辦公室設在市國土資源局，負責試點相關工作的統籌協調、督促落實、信息溝通和定期召開聯席會等工作。各縣（市、區）人民政府及肇慶高新區管委會、肇慶新區管委會對本行政區域內的試點管理負總責，并建立多部門聯合監管體制，明確職責分工，確保利用集體建設用地建設住房租賃試點各項工作有效推進。
（二）進度保障
制定工作計劃，有步驟推進試點工作。2017年11月底前，完成試點實施方案，經市人民政府同意后，上報省國土資源主管部門；2018年3月底前，完成第一批試點項目調研工作；2018年6月底前，完成試點專題研究及出臺配套政策；2018年7月底前，試點正式啟動實施；2019年11月底前，形成試點中期評估；2020年底前，形成試點的總結報告。［責任單位：集體建設用地建設租賃住房試點工作領導小組成員單位］
（三）監督保障
市各職能部門及縣（市、區）人民政府要明確部門職責，細化實施安排，分解試點任務，制定目標任務考核和督導檢查機制，以考核倒逼執行，對試點工作的實施進度和成效定期監督檢查，確保試點任務按時保質完成。加強分類指導，尊重基層首創精神，健全激勵和容錯糾錯機制，允許進行差別化探索，切實做到封閉運行、風險可控，發現問題及時糾偏。［責任單位：集體建設用地建設租賃住房試點工作領導小組成員單位］
（四）宣傳保障
加大宣傳引導力度，通過報刊、電視、廣播等傳統媒體以及門戶網站、肇慶發布、肇慶手機臺等宣傳媒體及時發布試點工作的進程，作好相關政策文件的宣傳和解讀，密切關注輿情動態，妥善回應社會關切。特別是在區分“小產權房”與試點工作的差別問題上，做好輿論導向工作。［責任單位：市委宣傳部，各縣（市、區）人民政府，肇慶高新區管委會、肇慶新區管委會］
利用集體建設用地建設租賃住房試點，是與國家和省存量土地屆定政策、三舊改造政策、留用地管理政策、集體建設用地流轉銜接以及住房建設規劃政策的銜接，根本目的是解決土地財政模式面臨的瓶頸，為保持城市經濟穩定增長、推動城市發展方式轉向而提出措施。該政策給試點城市提供了巨大的創新維度，也為我國城鎮化戰略轉型留下充分的想象空間，值得我們繼續期待。
粵公網安備 44070302000670
