臺山光大學校民宿成為閑置僑房活化利用的標桿之一。
游客在翹廬1922觀賞日落。
8月31日，在臺山翹廬1922咖啡店里，主理人、美籍華人青年李旻禧自創的腐乳咖啡依舊吸引著來來往往的客人。雖然暑假游旺季已過，店內卻不顯冷清，這款融合僑鄉風味的創意飲品備受青睞，這也讓李旻禧對僑房活化的前景充滿信心。這處百年僑宅的新生，正是江門僑鄉喚醒“沉睡”僑房資源、探索農文旅融合發展的縮影。
作為全國著名僑鄉，近年來，江門以僑房活化保育為重要抓手之一，系統推進建筑修復、文化賦能與產業導入，猶如找到一把解開鄉村振興的鑰匙，逐步打開以文塑旅、以旅興鄉的新局面。如今，這些歷經重生的老僑房，正如一杯精心萃取的濃郁咖啡，將歷史韻味與時代創新交融于杯，散發出愈發醇厚且獨特的文化香氣。
文/圖
江門日報記者 趙可義 朱磊磊
實習生 鄺欣怡
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活化實踐 從單體民宿到集群開發
翹廬1922民宿位于臺山市臺城街道泡步村，建于1922年，由旅緬甸華僑、華裔建筑設計師朱錦翹設計興建，已閑置荒廢近40年，直至遇到草坪里開發者、云翠谷文旅投資發展有限公司董事長林志成。經溝通協調，朱氏家族將翹廬托管給林志成開發。自去年10月運營以來，翹廬1922周末房間基本處于滿訂狀態，目前已實現項目收支平衡?，F在，林志成仍忙個不停，他計劃開發村后2公頃竹林，規劃步道系統，打造微度假空間，以期能讓游客慢下來，觸摸鄉土、擁抱自然。記者注意到，林志成巧妙利用屋頂空間，使得游客可以登高眺望，將遠山、炊煙與錯落的屋脊盡收眼底，從而從全新視角體驗僑鄉特有的鄉土氣息。
與此同時，在開平市塘口鎮裡村村，坤球文化產業（廣東）有限公司開發的開平世遺1905國際藝術村項目則呈現規模化活化路徑。該公司副總經理郭松培幾乎每天都會到項目施工現場，如遇到需要協調事宜，塘口鎮成立的工作組會提供貼身服務，及時調處。這位2009年初次到訪便被村落“水系繞村、竹樹蔥郁”生態打動的項目負責人，正在推動一場跨越百年的文化對話。
作為“百千萬工程”重點項目，開平世遺1905國際藝術村項目修繕4個自然村80座民居及17座居廬（含30余座百年古建），首創“一古建一工作室”模式引入國際藝術家駐留。郭松培表示，項目將堅持“讓僑鄉文化走向國際，讓華僑鄉愁有地可依”的理念，使瀕危建筑轉化為文化交流載體。
該項目特邀先鋒書店設計團隊，在“不破壞古建原有風貌”原則下注入現代藝術語言。目前開工的一期工程包含孖樓旗艦民宿、藝術館集群及水系、稻田藝術區改造，預計今年底完工并對外開放。
從單體民宿到集群開發，翹廬1922與開平世遺1905國際藝術村的實踐，折射出江門僑房活化的多元路徑。這種探索在政策東風下形成規模效應——乘著實施“百千萬工程”與鄉村振興戰略，以翹廬為代表的民宿、以裡村村代表的僑村、以赤坎華僑古鎮為代表的僑圩、以長堤歷史文化街區為代表的街區，或將成為江門僑房復活的核心引擎，共同推動僑鄉歷史文化保護與鄉村振興的深度融合。
其中，民宿增長態勢明顯。數據顯示，全市民宿數量從2019年的27家、2020年的52家、2021年的79家、2022年的107家、2023年的130家，到目前已達193家。
煥發新生的歷史街區、特色民宿、僑鄉村落與僑圩古鎮，不僅極大地豐富了江門的文旅業態，更打響了獨具僑鄉特色的文旅IP，為全市文旅市場注入強勁活力，有效帶動消費增長。相關數據便是最直觀的證明：今年上半年，全市接待游客1250.39萬人次、旅游收入140.67億元，同比分別增長17%和23.9%，文化體育娛樂業營收增幅更高達44.42%。
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火爆邏輯 資源稟賦與創新探索的雙重驅動
江門僑房活化保育為何那么火？
江門作為著名僑鄉，開平、臺山兩地擁有近百座僑墟、4000余條僑村、3000余座碉樓，此外還有遍布鄉間、千姿百態的洋樓，這些兼具中西特色的僑建筑是散落在僑鄉的瑰寶，長期以來處于“沉睡”狀態。其中，開平碉樓與村落申報世界文化遺產成功后，僑鄉獨有的建筑與村落廣為世人所知。而正是其申遺成功，為僑房活化提供了獨特的資源基底。
近年來，隨著個性化旅游新消費趨勢與鄉村振興戰略的疊加效應，江門固有的僑文化資源稟賦加速激活，特別是隨著“百千萬工程”的深入實施，為僑房活化保育創造了廣闊的發展空間。在此背景下，僑鄉大地正興起一股“僑房復活”的熱潮，讓沉睡的歷史記憶重新煥發生機。
這一進程因《狂飆》電視劇的熱播而獲得意外推動力——劇中頻繁出現的騎樓等僑鄉特色建筑，讓江門“天然攝影棚”的美譽廣為人知。這些成為影視取景地的僑鄉建筑，恰恰是僑房活化保育成效的生動注腳。
“天然攝影棚”的背后，是江門系統性推進僑房活化保育的扎實工作。為夯實保育基礎，我市首先從摸清存量家底入手：結合歷史建筑保護工作對全市269處歷史建筑開展安全評估，建立修繕項目庫并有序實施；評選確定第一批22名僑界名人故（舊）居保護名錄，針對性開展修繕利用展示。臺山市更組織專項僑建筑普查，建立涵蓋建筑概況、產權歸屬、僑房故事的數據庫，對臺城歷史文化街區1191座僑建筑實行“一樓一檔”動態管理。
在摸清家底的基礎上，制度保障體系同步構建。我市先后出臺《江門市歷史文化街區和歷史建筑保護條例》《江門市關于在城鄉建設中加強歷史文化保護傳承的若干措施》《江門市華僑華人文化交流合作促進條例》等一系列政策法規，為歷史文化保護傳承提供了堅實的制度支撐。
針對僑房活化中的核心難題，江門創新工作機制破解產權瓶頸：一方面建立跨境協調機制，通過江門市華僑華人離岸公共法律服務中心及海外遠程視頻公證試點，與我國駐外196個使領館合作，為全球華僑處置國內資產提供便利；另一方面首創“碉樓托管”模式，開平市在保持產權不變的前提下，由業主委托政府管理僑房。目前已有62座碉樓與民居通過該模式實現有效保護與活化，達成業主利益與政府保護的雙贏格局。
在具體實踐層面，赤坎華僑古鎮的開發建設成為僑墟活化的標桿案例。作為全省整縣推進農文旅融合發展首批試點、粵港澳大灣區西翼唯一試點，江門聚焦“華僑文化+濱海旅游”特色主題，統籌開平、臺山文旅資源，不斷豐富文旅產品和業態體系。在此框架下，開平市聚焦建設世遺風韻農文旅融合發展產業園，推動塘口、赤坎、百合、蜆岡四鎮連線成片發展，通過龍頭企業與重大項目帶動區域協同。成效層面，目前已累計引入商業服務項目212個，今年上半年接待游客同比增長15.13%，展現出僑房活化與產業發展的良性互動。
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開發模式 多元主體的特色探索之路
在江門僑房活化實踐中，不同主體探索出各具特色的開發模式，為僑鄉資源轉化提供了可復制的樣本。退伍軍人、江門市領航旅游發展有限公司負責人謝沃根將開平市塘口鎮鳳儀里從荒廢10年的無人村打造成國家3A級景區，成為廣東首個個人運營華僑建筑類型的3A級景區案例，實現從“救房”到“興村”的跨越。
這份蛻變始于對文化根脈的堅守?！袄弦惠呇瑰X建的房子不能在我們這代倒塌”，正是懷著這樣的信念，謝沃根決定挖掘老僑房“躲在深閨”的文化價值。當時，他用一個月時間通過傳真簽署托管協議，與村民簽訂20余棟僑房的租賃協議，讓村民自愿委托修繕以傳承祖輩遺產。團隊累計投入2000余萬元，通過修舊如舊的方式修復漏水屋頂、提升建筑外立面，讓瀕危僑房重獲新生。
利益協調機制是項目可持續的關鍵。謝沃根秉承“小舍小得，大舍大得”原則，構建起“共榮共生”的長效機制。他將景區鋪位免費提供給村民經營并免除租金、水電費，同時讓村民享受門票收入12%的提成。這種收益共享模式激發了村民的參與熱情，形成“房屋租金+門票分成+公共區域租金+免費商鋪經營”的多元收益體系，村集體也通過場地租賃獲得穩定收入，帶動了村民實現家門口就業。
在具體實踐中，謝沃根團隊探索出剛柔并濟的協調藝術。開發上塘村項目時，他們主動退讓80平方米的公共已租房屋給村民修路，拆改民宿庭院換取信任；面對某次村中的竹林歸屬爭議等糾紛，依法依規去勸導，最終證實土地為公共資源后妥善解決。這種務實靈活的做法，為企業與村民建立長期合作奠定了基礎。
政府與村集體的支持構成模式落地的重要保障。正如郭松培所體驗到的，政府通過托管模式整合僑村老建筑與土地資源，大幅降低企業對接成本；村集體發揮橋梁作用，讓村民通過租金和優先就業等直接受益，形成“政府引導-企業運營-村民參與”的良性循環。
另一種被媒體關注的模式是開平市僑鄉故事民宿、碉民部落民宿主理人張小明總結的“CCG+”模式。作為開平市首家升規入統的民宿經營者，他將村集體（Village Collective）、村委會（Village Committee）、地方政府（Local Government）作為協同發展主體，結合民宿企業、行業等相關方，通過明確利益分配和整合資源開發，推動鄉村文旅可持續發展。
在“CCG+”模式框架下，各方權責清晰：企業負責投資改造與運營管理，政府提供基礎設施等配套服務，村集體承擔資源協調職能。依靠該模式，張小明成功開發了僑鄉故事民宿，并以協同發展為理念，民宿與百合鎮政府、華農藝術學院合作共建兩龍村研學基地，校方設計百合餃子IP形象，更生動地講好百合故事，三方合作既活化保護了老僑房，又賦予其文化傳播新功能。這種多元主體協同的開發模式，為僑房活化注入了專業資源與持續活力。
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挑戰與破局 探尋平衡保護與發展的長效路徑
在僑鄉江門，僑房活化正迎來機遇與挑戰并存的發展拐點。一方面，赤坎華僑古鎮、立園等龍頭景區形成強大流量磁場，為周邊民宿提供天然客源基礎?！拔覀兊捻椖烤嚯x赤坎華僑古鎮僅2公里，既能承接景區溢出客流，又能以藝術村特色形成差異化體驗?！惫膳嗟挠^察揭示了區位優勢帶來的發展契機——隨著深中通道通車及路網建設完善，僑鄉文化與世遺資源的價值正加速釋放。
然而繁榮背后隱憂漸顯。江門 民宿從2019年的27家，增長到目前的193家，江門部分民宿經營者擔心，這種“狂飆式”的增長或暗藏風險，同質化競爭或易引發價格戰，服務質量或因擴張過快出現下滑。
臺山一家民宿負責人表示，近兩個月，游客消費略顯疲軟，“窮游”與“打卡式旅游”盛行，游客人均消費持續走低。
位于臺山市四九鎮上南村藝術部落，由一座廢棄僑校改造而成，發展成為休閑住宿、書畫創造、研學等于一體的業態，在業內聞名遐邇。目前，臺山南藝術村部落面對客源萎縮，已迫使其調整經營策略，計劃從純藝術展覽等轉向更親民的文旅融合項目。
基礎配套與政策支持的滯后同樣制約發展。遠離市中心的僑村內打車難、缺乏“小電驢”等接駁工具，導致游客“點與點串聯不便”等問題。“我們需要針對鄉村實際痛點的精準施策。”張小明建議政府在電動自行車保險護航、用工社保保障等領域提供實質性支持。
面對多重挑戰，行業正在探索差異化破局路徑?？臻g維度上，形成“單體民宿-集群開發”的梯度布局：翹廬1922等小型項目深耕竹林步道、屋頂觀景等微度假體驗；開平世遺1905國際藝術村則以“一古建一工作室”模式，擬引入國際藝術家駐留創作，打造文化交流平臺。內容創新上，張小明團隊實踐的“三階段演進模型”頗具參考價值——從早期“住老房子”的基礎需求，到中期“鄉村場景體驗”，再到當前“文化IP+高端體驗”，通過持續迭代實現消費升級。他認為，具備“文化差異化+穩定客群+成本管控能力”的民宿，如主打僑文化、主理人深度參與運營的民宿將持續盈利。
文化IP的打造成為突圍關鍵。與開平碉樓的鮮明形象相比，臺山僑房資源雖豐富卻缺乏辨識度。臺山光大學校民宿主理人陳德慶認為，當地并不缺乏資源，亟待通過系統挖掘與創意轉化構建品牌辨識度，形成自己的特色IP，講好僑鄉故事，讓沉睡的文化資源轉化為市場競爭力。
記者手記
鄉愁“暖”了
鄉村“興”了
對于僑鄉江門而言，僑房活化保育從來不是簡單的建筑修復工程。當斑駁的騎樓重現光彩，當沉寂的碉樓再聞人聲，這些承載著百年記憶的建筑，正以精神紐帶的身份重新定義著“根”的意義——不僅是磚石結構的物理留存，更是華僑精神家園的當代延續。
在臺山翹廬1922，這種精神傳承被具象化為溫暖的儀式感。去年開業當天，主理人林志成將碎木制作成手串，連同那句“無論你去到哪里，這里始終是你惦記的家”的題字房屋照片，鄭重交到原房主朱錦翹的12位后人手中。如今這些信物已隨僑眷散落全球，成為永不褪色的鄉愁坐標。“如果房子塌了，家鄉就失去了惦念的錨點?！绷种境傻母形虻莱霰举|——僑房是維系海外游子與故土情感的最后紐帶。
對海外華僑而言，僑房作為祖產，其核心價值早已升華為一種情感與文化的歸屬。今年春節，一位70多歲的老華僑回到張小明僑鄉故事民宿的祖居地時，面對修葺一新的老宅感慨萬千：“上次回來還是幾年前，那時荒草比人高，根本不能靠近，與現在比真是天壤之別。”張小明與房屋主人攀談時，對方不太在意房屋租金與管理問題，只是表示：“房子修好，有人照看，就行了?！边@種深沉厚重的情感共鳴構成了僑房活化真正動人之處。
建筑的重生，不僅煥發了歷史風貌，更悄然凝聚著社區人心。臺山光大學校民宿內那口校鐘的故事，恰是這種轉變的生動注腳。這口兼具報時、報警功能的西式銅鐘，曾是華僑引入現代生活方式的象征。學校停辦后，鐘樓荒廢三十余載，村民卻用最樸素的方式守護著這份遺產——當盜賊試圖偷運時，是村民發現并阻止盜竊行為。民宿主理人陳德慶在修復工程啟動時，從最初遭受到村民的冷眼旁觀，到后來的主動獻鐘，態度的轉變，折射出僑房活化對社區凝聚力的重塑。
從朱錦翹后人珍藏的照片，到那位老華僑地句“房子修好了就行了”，共同勾勒出僑房活化的深層意義：華僑的根，永遠扎在故鄉的土地上。而這些重獲新生的僑房，正在成為凝聚鄉情、引進人才、創造就業、振興產業的多功能平臺，既守護了僑鄉的文化根脈，又為鄉村振興注入了可持續的發展動力。
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