解讀文本：江門市人民政府關(guān)于調(diào)整江門市市區(qū)國有建設(shè)用地和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的通知

江門市市區(qū)國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新解讀

　　一、制訂背景

　　根據(jù)上位法律和上級(jí)有關(guān)政策要求,國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新周期視市場(chǎng)情況而定，原則上不得超過3年。江門市市區(qū)現(xiàn)行的國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)于2018年8月8日經(jīng)江門市人民政府公布實(shí)施，估價(jià)期日為2017年1月1日的，實(shí)施已滿三年；近年來江門市市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)也有了新的變化，因此，國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)需結(jié)合市場(chǎng)、政策、區(qū)位狀況按照相關(guān)技術(shù)規(guī)范和工作程序進(jìn)行及時(shí)更新。

　　二、法律法規(guī)政策依據(jù)

　　（一）法律法規(guī)、上級(jí)機(jī)關(guān)文件依據(jù)

　　1.《中華人民共和國土地管理法》（2019年8月26日十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議修訂）；

　　2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議修訂，自2020年1月1日起施行）；

　　3.《廣東省國土資源廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地出讓管理工作的通知》（粵國土資規(guī)字〔2017〕2號(hào)）日起施行）；

　　4.《廣東省自然資源廳關(guān)于做好2020年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知》（粵自然資利用〔2020〕1364號(hào)）等文件。

　　（二）技術(shù)依據(jù)

　　1.《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T 18507-2014）；

　　2.《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2014）；

　　3.《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》（國土資廳發(fā)〔2018〕4號(hào)）等技術(shù)依據(jù)。

　　三、工作程序及作用

　　（一）工作程序更新過程

　　江門市市區(qū)國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新納入江門市政府2021年度重大行政決策事項(xiàng)目錄，其工作程序按照決策啟動(dòng)、公眾參與、專家論證、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、合法性審查、集體討論、決策執(zhí)行七個(gè)階段依次進(jìn)行。目前，江門市市區(qū)國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新的成果，已完成集體討論階段，并由江門市人民政府予以公布，公示30日后實(shí)施。

　　（二）成果作用

　　1.為政府在土地使用權(quán)有償出讓時(shí)提供依據(jù)，同時(shí)也可為土地使用權(quán)在土地使用者之間轉(zhuǎn)讓時(shí)提供參考依據(jù)。

　　2.不同用途以及各地價(jià)區(qū)段的基準(zhǔn)地價(jià)，對(duì)政府加強(qiáng)土地市場(chǎng)的管理、實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置，使有限的城市土地發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效用創(chuàng)造了條件。

　　3.為政府征收土地稅費(fèi)提供客觀依據(jù)。基準(zhǔn)地價(jià)既可為土地使用稅的征收提供主要依據(jù)，也可為土地增值稅的征收提供計(jì)算增值量的重要方法。

　　4.政府可以依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)制定出靈活的地價(jià)政策，通過地價(jià)的差異和調(diào)整引導(dǎo)或調(diào)控各類經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)，落實(shí)城市規(guī)則、經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)政策。

　　四、主要內(nèi)容說明

　　本輪江門市市區(qū)國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新成果包括《江門市市區(qū)2020年國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)》、《江門市市區(qū)2020年國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)圖件》和《江門市市區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格及租金計(jì)收方法》，其主要內(nèi)容如下：

　　（一）基準(zhǔn)地價(jià)的價(jià)格內(nèi)涵

　　1.評(píng)估范圍：本次基準(zhǔn)地價(jià)更新的評(píng)估范圍為江門市轄區(qū)內(nèi)的蓬江、江海和新會(huì)三區(qū)的全部范圍。

　　2.評(píng)估對(duì)象：評(píng)估范圍內(nèi)包括商服、住宅、工業(yè)、公共服務(wù)項(xiàng)目用地（含類別一、類別二）四種用途的國有建設(shè)用地。

　　3.土地價(jià)格類型：國有土地出讓使用權(quán)價(jià)格。

　　4.土地使用年期：商服用地為40年、住宅用地為70年、工業(yè)用地為50年、公共服務(wù)項(xiàng)目用地為50年。

　　5.土地開發(fā)程度：“五通一平”（即宗地紅線外通路、通上水、通下水、通電、通訊，宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整）。

　　6.容積率：商服用地為2.0、住宅用地為2.5、工業(yè)用地為1.0、公共服務(wù)項(xiàng)目用地（類別一為1.5，類別二為1.0）。

　　7.估價(jià)期日：2020年10月1日。

　　（二）基準(zhǔn)地價(jià)的價(jià)格情況

　　1.價(jià)格形式：級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)和區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)。

　　2.各用途級(jí)別、區(qū)片數(shù)量，對(duì)應(yīng)的價(jià)格：商服用地劃分6個(gè)級(jí)別和125個(gè)區(qū)片，住宅用地劃分5個(gè)級(jí)別和134個(gè)區(qū)片，工業(yè)用地劃分6個(gè)級(jí)別和89個(gè)區(qū)片，公共服務(wù)項(xiàng)目用地（類別一）劃分4個(gè)級(jí)別和104個(gè)區(qū)片，公共服務(wù)項(xiàng)目用地（類別二）劃分為4個(gè)級(jí)別和85個(gè)區(qū)片。

江門市市區(qū)國有建設(shè)用地各用途級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)表

單位：元/平方米

　　3.本輪基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別價(jià)格與2018年公布的基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)比：本輪商服用地基準(zhǔn)地價(jià)為60.48萬元/畝至514.05萬元/畝，住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)為86.83萬元/畝至673.67萬元/畝，工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為23.00萬元/畝至57.00萬元/畝，公共服務(wù)項(xiàng)目用地（類別一）基準(zhǔn)地價(jià)為29.20萬元/畝至97.70萬元/畝，公共服務(wù)項(xiàng)目用地（類別二）基準(zhǔn)地價(jià)為22.20萬元/畝至49.33萬元/畝，分別較2018年版同用途基準(zhǔn)地價(jià)整體增幅為8.79%、32.76%、12.60%、2.01%、4.44%。

　　五、公布實(shí)施時(shí)間

　　本基準(zhǔn)地價(jià)成果自2022年1月1日起實(shí)施，由江門市自然資源局負(fù)責(zé)解釋。

江門市市區(qū)國有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新解讀

　　一、制訂背景

　　根據(jù)上位法律和上級(jí)有關(guān)政策要求,國有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新周期視市場(chǎng)情況而定，原則上不得超過3年。江門市市區(qū)現(xiàn)行的國有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)于2018年10月29日經(jīng)江門市人民政府公布，于2018年12月1日起實(shí)施，估價(jià)期日為2017年11月1日，實(shí)施已滿三年，因此，國有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)需結(jié)合市場(chǎng)、政策、區(qū)位狀況按照相關(guān)技術(shù)規(guī)范和工作程序進(jìn)行及時(shí)更新。

　　二、法律法規(guī)政策依據(jù)

　　（一）法律法規(guī)、上級(jí)機(jī)關(guān)文件依據(jù)

　　1.《中華人民共和國土地管理法》（2019年8月26日十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議修訂）；

　　2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議修訂，自2020年1月1日起施行）；

　　3.《關(guān)于擴(kuò)大國有土地有償使用范圍的意見》（國土資規(guī)〔2016〕20號(hào)）；

　　4.《廣東省國土資源廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地出讓管理工作的通知》（粵國土資規(guī)字〔2017〕2號(hào)）；

　　5.《廣東省自然資源廳關(guān)于做好2020年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知》（粵自然資利用〔2020〕1364號(hào)）等文件。   

　　（二）技術(shù)依據(jù)

　　1.《農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程》（GB/T 28405-2012）；

　　2.《農(nóng)用地質(zhì)量分等規(guī)程》（GB/T 28407-2012）；

　　3.《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 28406-2012）；

　　4.《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010-2017）；

　　5.《廣東省國有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估指導(dǎo)意見》等技術(shù)依據(jù)。

　　三、工作程序及作用

　　（一）工作程序更新過程

　　江門市市區(qū)國有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新納入江門市政府2021年度重大行政決策事項(xiàng)目錄，其工作程序按照決策啟動(dòng)、公眾參與、專家論證、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、合法性審查、集體討論、決策執(zhí)行七個(gè)階段依次進(jìn)行。目前，江門市市區(qū)國有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新的成果，已完成集體討論階段，并由江門市人民政府予以公布，公示30日后實(shí)施。

　　（二）成果作用

　　國有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的制訂目的是響應(yīng)國家對(duì)擴(kuò)大國有土地有償使用范圍意見要求，完善國有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)體系，顯化維護(hù)國有農(nóng)用地資產(chǎn)，切實(shí)防止國有資產(chǎn)流失，為國有農(nóng)用地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等提供參考依據(jù)；促進(jìn)國有農(nóng)用地的有序流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)的利益最大化，規(guī)范國有農(nóng)用地資產(chǎn)管理和土地市場(chǎng)化建設(shè)。基準(zhǔn)地價(jià)成果不作為征地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)。

　　四、主要內(nèi)容說明

　　本輪江門市市區(qū)國有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新的成果包括《江門市市區(qū)2020年國有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)》和《江門市市區(qū)2020年國有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)圖件》，其主要內(nèi)容如下：

　　（一）基準(zhǔn)地價(jià)的價(jià)格內(nèi)涵

　　1.評(píng)估范圍：本次基準(zhǔn)地價(jià)更新的評(píng)估范圍為江門市轄區(qū)內(nèi)的蓬江、江海和新會(huì)三區(qū)的全部范圍。

　　2.評(píng)估對(duì)象：評(píng)估范圍內(nèi)包括耕地、園地、林地、坑塘水面、設(shè)施農(nóng)用地等五種用途的國有農(nóng)用地以及草地、沿海灘涂、內(nèi)陸灘涂等三種用途的國有宜農(nóng)未利用地。

　　3.土地價(jià)格類型：國有土地出讓使用權(quán)價(jià)格。

　　4.土地使用年期：50年。

　　5.估價(jià)期日：2020年10月1日。

　　（二）基準(zhǔn)地價(jià)的價(jià)格情況

　　1.價(jià)格形式：級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。

　　2.各用途級(jí)別數(shù)量及對(duì)應(yīng)價(jià)格：耕地、園地、坑塘水面劃分4個(gè)級(jí)別，林地劃分3個(gè)級(jí)別，設(shè)施農(nóng)用地、草地、沿海灘涂劃分2個(gè)級(jí)別，內(nèi)陸灘涂劃分1個(gè)級(jí)別。

江門市市區(qū)國有農(nóng)用地各用途級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)表

　　3.本輪基準(zhǔn)地價(jià)與2018年公布的基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)比：本輪耕地（水田、水澆地）基準(zhǔn)地價(jià)為3.13至4.93萬元/畝，耕地（旱地）基準(zhǔn)地價(jià)為3至4.47萬元/畝，園地基準(zhǔn)地價(jià)為2.87至4.33萬元/畝，林地基準(zhǔn)地價(jià)為1.47至2萬元/畝，坑塘水面基準(zhǔn)地價(jià)為4.33至5.67萬元/畝，設(shè)施農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)為5.13至5.8萬元/畝，草地基準(zhǔn)地價(jià)為1.87至2.4萬元/畝，沿海灘涂基準(zhǔn)地價(jià)為1.67至1.8萬元/畝，內(nèi)陸灘涂基準(zhǔn)地價(jià)為1.93萬元/畝。對(duì)比2018年版基準(zhǔn)地價(jià)，整體增幅在1.18%至5%之間。

　　五、公布實(shí)施時(shí)間

　　本基準(zhǔn)地價(jià)成果自2022年1月1日起實(shí)施，由江門市自然資源局負(fù)責(zé)解釋。

聯(lián)系人:周先生 3276915

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