JMBG2024038

蓬江區、江海區、新會區人民政府，市財政局、市住房城鄉建設局、市城市管理綜合執法局、江門稅務局：

　　《江門市市區不動產登記歷史遺留問題的處理意見》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。在執行過程中遇到的問題，請及時向我局反饋。

　　江門市自然資源局

　　2024年12月2日

　　（聯系人：黃海文，聯系電話：0750-3863746）

江門市市區不動產登記歷史遺留問題的處理意見

　　為進一步解決蓬江區、江海區、新會區（以下簡稱“市區”）實施不動產統一登記（2016年3月11日）前存在的影響登記的歷史遺留問題，切實維護群眾權益，本著尊重歷史、實事求是，依法依規、靈活處理，統籌兼顧、分類處理的原則，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國民法典》《不動產登記暫行條例》等法律法規和文件精神，結合市區實際，制定如下意見。

　　一、關于建筑物跨宗地建設的問題

　　（一）有合法的土地使用權來源材料，建筑物已依法取得規劃核實、竣工驗收手續，涉及跨宗地建設的，經不動產所在地自然資源主管部門進行宗地邊界調整或宗地合并、分割后，辦理不動產登記。

　　（二）建筑物跨宗地建設，占用的土地使用年限不一致的，以該建筑物占用的宗地中剩余土地使用年限最長或最短的宗地對應的土地使用年限登記。土地使用年限增加的，應按規定補繳土地出讓金及有關稅費。

　　（三）建筑物占用的土地用途不一致的，以規劃批準的建筑物用途登記。擬變更的土地用途地價標準高于原土地批準用途地價標準的，應補繳土地出讓金。

　　（四）建筑物占用的土地為不同權屬人的，如被占用地塊的土地權屬人同意放棄該部分土地使用權并交還給政府的，經不動產所在地自然資源主管部門審核、報經同級地方人民政府同意，在該部分土地使用權辦理注銷登記后，如權利性質與建筑物原占用土地權利性質一致的，可由房屋業主直接申請辦理不動產登記；如權利性質為劃撥土地，與建筑物原土地權利性質不一致的，可由房屋業主補繳土地出讓金及相關稅費后辦理不動產登記。

　　（五）補繳土地出讓金由不動產所在地自然資源主管部門核定、稅務部門征收，并由自然資源主管部門與項目開發單位（土地使用者）簽訂土地使用權出讓合同或者土地使用權出讓合同補充合同。憑房屋所有權證書申請不動產登記的，可由項目開發單位或房屋業主補繳土地出讓金及相關稅費后辦理不動產登記。土地出讓金按照有關規定進行計收。

　　二、關于部分建筑物超出批準用地范圍建設的問題

　　建筑物已依法取得規劃核實、竣工驗收手續，但部分建筑物超出批準用地范圍建設且所占土地無合法土地權屬來源的，按照以下情形辦理：

　　（一）建筑物占地未超出用地紅線，但陽臺、飄窗等垂直投影超出用地紅線的，由不動產登記中心按照批準用地范圍及房屋測繪報告等進行登記，其中宗地按照批準用地范圍的面積登記，房屋按照房屋測繪報告確定的建筑面積登記。

　　（二）建筑物占地（不包括地下空間）超出用地紅線占用國有建設用地，且房屋尚未登記到業主名下的，按照以下情形分類辦理：

　　單幢建筑物占地面積不大于100㎡，且該幢建筑物超出批準用地紅線部分占用的土地面積不大于該幢建筑物占地面積的1%的，或者單幢建筑物占地面積大于100㎡，且該幢建筑物超出批準用地紅線部分占用的土地面積不大于4㎡的,可不進行違法用地處理,由不動產登記中心按照建筑物實際建筑面積和實際用地面積辦理登記。超出上述規定范圍的，依法處罰后，再按房屋原批準用地權利性質，采取劃撥或協議出讓方式補辦用地手續予以辦理登記。

　　本條款適用于經自然資源主管部門批準的所有規劃用途的國有土地。

　　（三）建筑物占地（不包括地下空間）超出用地紅線占用國有建設用地，且房屋已全部或者部分核發了房屋所有權證給業主名下，業主憑房屋所有權證書申請辦理不動產登記的，不動產登記中心應將房屋超出批準用地情況有關資料移交不動產所在地自然資源主管部門。自然資源主管部門在查清房屋超出用地紅線占用的土地的權屬等情況，在不動產所在地公示30天無異議或異議不成立的，報經同級人民政府同意后，書面通知不動產登記中心予以確權登記。不動產登記中心憑不動產所在地自然資源主管部門出具的予以確權登記的通知辦理登記。辦理原則如下:

　　1.房屋原批準用地為“劃撥土地”的，可將超出用地紅線占用的土地按現狀劃撥到全體業主名下。不動產登記中心按“劃撥土地”性質和建筑物實際用地面積辦理登記，并在不動產登記簿及不動產權證書“附記”中注記：“本宗地超出用地紅線占用的土地面積為×平方米，在發生房屋買賣、交換、贈與時，應按有關規定補繳土地出讓金及相關稅費”；在發生不動產買賣、交換、贈與等情況時，應由房屋業主補繳土地出讓金及相關稅費后，才予以辦理登記。

　　2.房屋原批準用地為“出讓土地”的，可將超出用地紅線占用的土地按現狀協議出讓到全體業主名下。房屋業主應就超出用地紅線占用的土地補繳土地出讓金及相關稅費后，才予以辦理登記。

　　前述第1和第2項是以經有批準權限的人民政府批準的土地使用權供應方式劃分的，適用于經自然資源主管部門批準的所有規劃用途的國有土地。

　　3.土地出讓金按照有關規定進行計收。

　　（四）在1998年修訂的《土地管理法》施行（1999年1月1日）前已建設的城鎮住宅（不含自建房），建筑物占地（不包括地下空間）超出用地紅線占用集體建設用地，且房屋已全部或者部分核發了房屋所有權證給業主名下，業主憑房屋所有權證書申請辦理不動產登記，如有資料佐證已簽訂征地補償協議，且征地補償已支付到位，但因歷史原因開發單位未完善土地征收手續的，按照以下程序辦理：

　　1.由鎮政府（街道辦事處）會開發單位、集體建設用地原所有權人確認征地行為及征地范圍，在不動產所在地公示30天無異議或異議不成立的，經不動產所在地自然資源主管部門審核后，報經同級人民政府同意，確認超出用地紅線占用的土地為國有建設用地，并按照本條第（三）款第1-3項的規定確定土地權屬。開發單位滅失的，征地行為及征地范圍可由鎮政府（街道辦事處）和集體建設用地原所有權人兩方進行確認。

　　2.不動產所在地自然資源主管部門書面通知不動產登記中心予以確權登記。不動產登記中心憑自然資源主管部門出具的予以確權登記的通知辦理登記。

　　3.如房屋所占用的集體建設用地已辦理集體土地所有權登記的，在為房屋所有權人辦理不動產登記前，須由集體土地所有權人根據公示確認的征地范圍，申請辦理集體土地所有權注銷或變更登記，或由不動產登記中心依據區人民政府出具的囑托文件辦理。

　　三、關于建筑物無土地權屬來源文件的問題

　　（一）在2016年3月11日實施不動產統一登記前，國有建設用地上已經出售且已辦理房屋首次登記的城鎮住宅，符合國土空間規劃但按規定應取得而未取得土地權屬來源文件的，按照以下情形辦理：

　　1.全部房屋仍登記在開發企業名下的，依法對開發企業進行處罰后，按協議出讓方式補辦用地手續后辦理不動產登記。

　　2.房屋已全部或者部分核發了房屋所有權證書到業主名下，業主憑房屋所有權證書申請辦理不動產登記的，由不動產登記中心將房屋無土地權屬來源文件有關情況資料移交不動產所在地自然資源主管部門。自然資源主管部門在查清房屋歷史用地情況，在不動產所在地公示30天無異議或異議不成立的，報經同級人民政府同意后，書面通知不動產登記中心按劃撥土地予以確權登記，土地用途按照房屋確權時的用途確定，并在不動產登記簿及不動產權證書“附記”中注記：“本宗地×平方米無土地權屬來源，在發生房屋買賣、交換、贈與時，應按有關規定補繳土地出讓金及相關稅費”。自然資源主管部門同時依法對開發企業進行處罰。

　　3.房屋業主辦理不動產買賣、交換、贈與的，應到不動產所在地自然資源主管部門申請辦理劃撥土地補出讓手續，經補繳土地出讓金及相關稅費后，予以辦理登記。土地出讓金按照有關規定進行計收。

　　（二）在2016年3月11日實施不動產統一登記前，國有建設用地上已辦理房屋首次登記的自建住宅，符合國土空間規劃但按規定應取得而未取得土地權屬來源文件，業主憑房屋所有權證書申請辦理不動產登記的，由不動產登記中心將房屋無土地權屬來源文件有關情況資料移交不動產所在地自然資源主管部門。自然資源主管部門在查清房屋歷史用地情況，在不動產所在地公示30天無異議或異議不成立的，報經同級人民政府同意后，依法對業主進行處罰后補辦協議出讓手續。土地用途按照房屋確權時的用途確定。土地出讓金按照有關規定進行計收。

　　（三）對于在1998年修訂的《土地管理法》施行（1999年1月1日）前，國家機關、事業單位、國有企業、集體企業，在集體建設用地上建設房改房、集資房等，房屋已全部或者部分核發了房屋所有權證書到業主名下，業主憑房屋所有權證書申請辦理不動產登記，如符合國土空間規劃，有資料佐證已簽訂征地補償協議，且征地補償已支付到位，但因歷史原因開發單位未完善土地征收手續的，按照以下辦法辦理：

　　1.由鎮政府（街道辦事處）會開發單位、集體建設用地原所有權人確認征地行為及征地范圍，在不動產所在地公示30天無異議或異議不成立的，經不動產所在地自然資源主管部門審核后，報經同級人民政府同意，確認房屋所占用的土地為國有建設用地，并按照本條第（一）款第2-3項的規定確定土地權屬。開發單位滅失的，征地行為及征地范圍可由鎮政府（街道辦事處）和集體建設用地原所有權人兩方進行確認。

　　2.自然資源主管部門書面通知不動產登記中心予以確權登記。不動產登記中心憑自然資源主管部門出具的予以確權登記的通知辦理登記。

　　3.如房屋所占用的集體建設用地已辦理集體土地所有權登記的，在為房屋所有權人辦理不動產登記前，須由集體土地所有權人根據公示確認的征地范圍，申請辦理集體土地所有權注銷或變更登記，或由不動產登記中心依據區人民政府出具的囑托文件辦理。

　　（四）已建成的中小學校、養老服務設施、宗教活動場所及機關事業單位辦公用房等四類用地，符合國土空間規劃但無土地權屬來源文件的，按不同時間段分類辦理：

　　1.有資料佐證在1987年1月1日《土地管理法》施行前，該房屋或土地已由學校、養老機構、宗教團體、機關事業單位等全民所有制單位或城鎮集體所有制單位占有或使用，且至今仍在使用的，該占有或使用單位可向不動產所在地自然資源主管部門申請辦理土地確權手續。自然資源主管部門在查清房屋歷史用地情況，在不動產所在地公示30天無異議或異議不成立的，報同級人民政府批準后，按土地現狀出具國有土地使用權確權文件。

　　2.在1987年1月1日《土地管理法》施行時起至1998年12月31日前，該房屋或土地由學校、養老機構、宗教團體、機關事業單位等全民所有制單位或城鎮集體所有制單位占有或使用的，由該占有或使用單位向不動產所在地自然資源主管部門申請補辦用地手續。自然資源主管部門依照用地行為發生時生效的《土地管理法》等相關規定進行處罰后，按土地現狀辦理用地手續。涉及占用集體建設用地的，可按集體建設用地性質辦理用地手續，或按現狀辦理征收手續。

　　3.在1998年12月31日后，該房屋或土地由學校、養老機構、宗教團體、機關事業單位等全民所有制單位或城鎮集體所有制單位占有或使用的，依法處理后完善用地手續。

　　四、關于國有土地上房屋與原土地批準用途或規劃批準建設內容不一致的問題

　　（一）在2016年3月11日實施不動產統一登記前，已經分別登記的房屋用途和土地用途不一致的不動產，繼續分別按照原記載的房屋、土地用途進行登記，未經依法批準不得改變已登記的不動產用途。對原批準土地用途與《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2017）二級類不對應的，不動產登記中心應按照《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2017）二級類重新確定歸屬地類進行登記，土地使用期限按照本通知第六條的規定的原則進行確定，并在不動產登記簿及不動產權證書“附記”中記載原批準用途。

　　（二）國有土地上自建住宅已通過規劃核實，但登記時建筑平面或建筑立面等與規劃核實不一致的，由權利人向不動產所在地自然資源主管部門申請辦理規劃實施情況核定或規劃變更手續。不動產所在地自然資源主管部門同意后，權利人憑規劃實施情況核定意見或經批準的變更建筑設計圖申請辦理不動產登記。

　　五、關于開發建設主體滅失的問題

　　因開發企業或有關單位滅失，有承繼單位或上級主管部門的，由承繼單位或上級主管部門作為申請主體辦理；沒有承繼單位或上級主管部門的，可由不動產所在地區住房城鄉建設部門報請同級人民政府，由政府指定的機構、組織代為申請辦理。因開發企業或有關單位滅失的，首次登記與轉移登記可一并辦理，并在登記簿中對權利主體滅失情況予以記載。已辦理首次登記，開發企業或有關單位滅失的，購房人可單方申請辦理轉移登記。

　　六、關于綜合用地、商住用地用途細分的問題

　　（一）原為“綜合用地”，土地出讓合同約定使用年限為50年，但未約定商業、住宅、工業等不同用途的使用年限的，在按照城鄉規劃需要進行用途細分時，使用年限自原土地出讓起始日期計算，住宅用地50年，商業用地40年，工業用地50年。

　　（二）原為“商住用地”，土地出讓合同約定使用年限為70年，但未約定商業、住宅等不同用途的使用年限的，在按照城鄉規劃需要進行用途細分時，使用年限自原土地出讓起始日期計算，住宅用地70年，商業用地40年。

　　七、本意見適用于江門市區不動產登記有關歷史遺留問題的處理，其他縣級市可參照本意見執行，結合當地實際，制定各地的處理意見。

　　八、本意見由江門市自然資源局負責解釋，自2025年2月1日起施行，有效期至2030年1月31日。

圖解：江門市自然資源局關于印發江門市市區不動產登記歷史遺留問題的處理意見的通知

文本解讀：江門市自然資源局關于印發江門市市區不動產登記歷史遺留問題的處理意見的通知

音頻解讀：江門市自然資源局關于印發江門市市區不動產登記歷史遺留問題的處理意見的通知